Contrato de locação residencial - fiador Tornou-se prática - TopicsExpress



          

Contrato de locação residencial - fiador Tornou-se prática muito comum nos negócios imobiliários, em especial, nos contratos de locação, a exigência da indicação e anuência de pelo menos um fiador que deve indicar um bem imóvel livre e desembaraçado, e que, servirá, no caso de inadimplemento do locatário (inquilino) para garantir o crédito do locador (proprietário do imóvel). No caso do não pagamento dos aluguéis pelo inquilino, surge a responsabilidade do fiador, e aqui se instala uma das grandes discussões, sendo o ponto principal quanto à possibilidade da penhora ou não do bem imóvel único que serve de residência ao fiador (chamado de bem de família). Desta situação surge o confronto de interesses dos credores que buscam proteger os respectivos créditos, proporcionando maior segurança e estabilidade ao mercado financeiro; e, do lado oposto da controvérsia, o interesse social em resguardo ao cidadão comum e a princípios constitucionais. A Lei nº 8009/90, conhecida como “Lei da impenhorabilidade do bem de família”, no intuito de resguardar a dignidade da pessoa humana, tornou impenhorável o único imóvel residencial da família, bem como os bens que o guarnecem, excluindo somente os veículos de transporte e os bens de natureza supérflua e suntuosa. Desde a edição desta lei a doutrina e a jurisprudência têm buscado esclarecer quais bens do devedor seriam impenhoráveis, face a ausência de um critério objetivo. O Superior Tribunal de Justiça não tem demonstrado um critério rígido em seus julgamentos - ao mesmo tempo em que já considerou impenhoráveis aparelhos televisores (RESP 198370 – MG – Julgamento em 16 de novembro de 2000) e microondas (RESP 299392 – RS – Quinta Turma – Julgamento em 20 de março de 2001), também já admitiu como válida a penhora de bens que guarnecem a residência da executada quando prescindíveis ao convívio familiar e à dignidade de seus membros (STJ, RESP 248503 – SP – Quinta Turma – Julgamento em 16 de maio de 2000). A impenhorabilidade dos bens que guarnecem a residência do casal ou da entidade familiar não deve ser tratada de modo tão rigoroso ou absoluto que incentive a má-fé do devedor. Não menos importantes, são as exceções à impenhorabilidade do bem de família previstas no art. 3º da Lei nº 8009/90, segundo o qual, determina que tal instituto pode ser aplicado em qualquer tipo de processo de execução, EXCETO: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991) É inegável que cause certa perplexidade diante do fato de que caso o inquilino não tenha bens, além do imóvel em que reside e móveis que o guarnecem, o fiador responderá com seus bens de família, sem poder invocar a proteção da impenhorabilidade. As alegações baseiam-se no desrespeito ao princípio da isonomia, vez que as mesmas condições impostas ao fiador não são para o inquilino, pois, para este o bem de família, inclusive os bens móveis são impenhoráveis e no caso do fiador de contrato de locação não cabe tal proteção. Tal é o entendimento do Plenário do Supremo Tribunal Federal, que, na análise da Repercussão Geral em Recurso Extraordinário (RE) de nº 612.360/SP, em que memorou a discussão do RE n. 407.688, assentou: “A impenhorabilidade do bem de família do fiador romperia o equilíbrio do mercado, despertando exigência sistemática de garantias mais custosas para as locações residenciais, com conseqüente desfalque do campo de abrangência do próprio direito constitucional à moradia. Em palavras outras: na dicção da maioria dos ministros deste STF, a penhora decorrente da fiança em contrato de locação termina por proteger o próprio direito à moradia”. Logo, afasta-se de pronto a alegação de inconstitucionalidade da penhora de bem de família do fiador, posicionamento predominante no STF. Dra. Carolina Bandeira Rohloff OAB-PR 40.080 Especialista em Direito Civil, Família, Trabalhista Atendendo juntamente com a Dra. Talihta Pazuch Av. Maripá, 390, 1 andar – sala 02 F: (45) 3254-5866 (45) 8800-1318 claro (45) 9811-6492 tim advcarolinabr@hotmail
Posted on: Wed, 14 Aug 2013 17:47:31 +0000

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