Rappel jurisprudentiel fondamental en matière deffet relatif : - TopicsExpress



          

Rappel jurisprudentiel fondamental en matière deffet relatif : Celui de larrêt HEDREUL et de la fin des doubles chaînes. Ci-joint, rappel du bulletin 1877 de lAMC : Art. 1877 PUBLICITE FONCIERE Modalités dapplication de leffet relatif Arrêt de la Cour de Cassation du 12 juin 1996 (arrêt Hedreul) Commentaires L’arrêt de la Cour de Cassation du 12 juin 1996, dit arrêt Hedreul, a concerné de manière essentielle un des principes de base du régime de la publicité foncière, celui de l’effet relatif ainsi que ses modalités d’application. Cet arrêt a, en effet, fondamentalement modifié la manière dont le conservateur doit s’assurer de la concordance du document proposé à la formalité avec les documents publiés depuis le 1er janvier 1956 tels qu’ils sont répertoriés dans le fichier immobilier, en ce qui concerne la personne indiquée comme disposant ou dernier titulaire dans le document déposé. A la suite de l’exposé du cas d’espèce à l’origine de l’arrêt de la Cour de Cassation, le présent article rappelle la conduite que l’AMC a suggéré de tenir désormais dans le cours du contrôle de l’effet relatif. Il traite également dune part des modalités dapplication particulières et dautre part des exceptions à lapplication de larrêt Hedreul. Dans cette affaire rapportée sous les n° 1698 et 1764 du présent bulletin et qui concernait l’inscription provisoire de deux hypothèques judiciaires contre une personne qui n’apparaissait plus au fichier immobilier comme la propriétaire au moment de l’inscription desdites hypothèques, notre collègue, faisant application de la seconde phrase de l’art. 34-2 du décret du 14 octobre 1955 qui dispose encore, faute d’avoir été abrogée : il n’y a pas discordance lorsque le titre de la personne indiquée comme disposant ou dernier titulaire au sens du 1 de l’art. 32 a cessé postérieurement à sa publication au fichier immobilier de produire tout ou partie de ses effets en raison d’un acte ou d’une décision judiciaire ultérieurement publié , avait estimé qu’il n’y avait pas motif à rejet et avait inscrit les hypothèques en cause. La Cour de Cassation dans l’arrêt susvisé a estimé, au contraire, que le dernier titulaire au sens de l’art. 32-1 tel qu’il apparaissait au fichier immobilier était celui dont le titre n’avait pas cessé de produire ses effets postérieurement à sa publication, c’est à dire, le propriétaire actuel. Dès lors, elle en a conclu que le conservateur aurait dû, lors du rapprochement prévu à l’art. 34-1-2èment du décret du 14 octobre 1955, procéder au rejet de l’inscription provisoire des hypothèques judiciaires dans les conditions prévues à l’art. 34-3 du décret susvisé. Par cette décision la Cour de Cassation précisait la définition du disposant ou dernier titulaire et les conséquences à en tirer lors du rapprochement des documents déposés avec le fichier immobilier. En effet aux termes de l’art. 32-1 second alinéa du décret susvisé le disposant ou dernier titulaire, au sens de l’art. 3 du décret du 4 janvier 1955 et de la présente section, s’entend de la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé ou éteint - ou est susceptible de l’être - avec ou sans son consentement, par la formalité dont la publicité est requise . L’art. 34-1 prévoit que ... le conservateur .... - s’assure de la concordance du document déposé et des documents publiés depuis le 1 janvier 1956 tels qu’ils sont répertoriés ....... en ce qui concerne : a)....b) la qualité de disposant ou dernier titulaire au sens du 1 de l’art. 32, de la personne indiquée comme telle dans le document déposé La Cour de Cassation a jugé que le disposant ou dernier titulaire visé ci-dessus est celui dont le titre n’a pas cessé de produire effet postérieurement à sa publication au fichier immobilier. Cette position était contraire à la seconde phrase de l’art. 34-2 du décret du 14 octobre 1955 issue du décret 67-1252 du 22 décembre 1967 dont on peut penser que la Cour a considéré qu’elle ajoutait à tort à la loi et ne se contentait pas de la compléter. Cette phrase fondait, jusqu’à la décision de la Cour, la démarche du conservateur lors du rapprochement prévu à l’art. 34-1 visé ci-dessus. Celui-ci s’assurait que le titre du disposant ou dernier titulaire avait bien été antérieurement publié sans se préoccuper de savoir si ce titre avait ou non cessé de produire ses effets. Cette manière de procéder avait l’avantage de la simplicité. En revanche elle présentait des inconvénients pour le propriétaire actuel en cas d’inscription prise après la vente contre le précédent propriétaire. En outre elle laissait apparaître au fichier immobilier des doubles chaînes de propriété. Après une réunion, en séance plénière, de la Commission juridique et de la Commission du contentieux où il a été constaté que l’arrêt de la Cour de Cassation du 12 juin 1996 était confirmatif des décisions prises en première instance et en appel et s’inscrivait, au surplus, dans une certaine continuité puisque des jugements étaient déjà intervenus dans ce sens avant le décret du 22 décembre 1967, qu’ils avaient d’ailleurs provoqué, l’AMC a décidé d’inviter les conservateurs à l’appliquer. Il convenait toutefois de déterminer avec précision les limites de la nouvelle jurisprudence. Il était, en effet, possible: - soit d’en restreindre les effets aux inscriptions, dans la mesure où le cas jugé était relatif à des inscriptions admises par le conservateur alors que l’immeuble avait été aliéné par le débiteur-(on doit d’ailleurs observer sur ce point que les décisions rendues depuis lors dans le cadre de cette jurisprudence n’ont concerné que des inscriptions:cf. art.1791, 1814,1838, et 1844 du présent bulletin), - soit, les articles 32 et 34 de la section 3 du titre I du décret du 14 octobre 1955 concernant l’ensemble de la publicité foncière, de conférer à l’arrêt une portée commune aux inscriptions et aux publications. L’AMC a décidé de s’en tenir à cette dernière solution mieux fondée en droit et plus conforme au service à rendre aux usagers. Le plus souvent le disposant ou dernier titulaire, tel qu’il convient désormais de le déterminer, est facilement identifié au fichier immobilier. Parfois cependant, il peut y avoir hésitation. Il en est ainsi notamment dans les situations exposées ci-après : · La publication d’une vente sous condition suspensive ou d’une vente à terme ne fait cesser, au fichier immobilier, les effets du titre précédent que lors de publication de l’acte constatant la réalisation de la condition suspensive ou la survenance du terme. Le rejet n’est donc pas opposable à une inscription prise contre le vendeur ou un acte contenant des droits concurrents du fait du vendeur tant que la réalisation de la condition suspensive ou la constatation de la survenance du terme n’est pas publiée (cf. art. 1866 du présent bulletin). Pour mémoire en ce qui concerne la vente sous condition suspensive l’attention est appelée sur le fait que le rejet n’est pas opposable à une inscription consentie par l’acquéreur dans les conditions prévues à l’art. 2125 du Code Civil ou à une vente par ce même acquéreur de son droit conditionnel. · Les inscriptions de privilèges de vendeur, de prêteurs de deniers ou de copartageants, ont un effet rétroactif si elles sont prises dans le délai de deux mois prévu aux art. 2108 et 2109 du Code Civil. Le rejet ne doit donc pas leur être opposé, si bien entendu les autres conditions sont remplies, lorsqu’un acte faisant cesser les effets du titre du débiteur figurant sur le bordereau a été déposé dans le délai susvisé. · Il en va de même pour les inscriptions définitives d’hypothèques judiciaires qui rétroagissent à la date de l’inscription provisoire dans la limite des sommes conservées par cette dernière (art. 260 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992). · Un commandement valant saisie est valablement pris à l’encontre du débiteur qui n’apparaît plus comme propriétaire à la date du dépôt dès lors qu’il est déposé à l’appui ou en vue d’une sommation faite au tiers détenteur (art. 2169 du Code Civil) ; en pareil cas le commandement doit donc être publié. · Lorsque deux actes créant des droits concurrents sont déposés le même jour ou lorsqu’une inscription d’hypothèque est requise le même jour que l’acte dépossédant le débiteur, le conservateur n’a pas à apprécier le rang des formalités (ces problèmes de rang prévus à l’art. 2134 du Code Civil et à l’art. 31 du décret du 4 janvier 1955 relèvent de la compétence du juge). Dans ces situations les deux formalités doivent être publiées (les doubles chaînes de propriétés éventuellement créées sont réglées par les art. 30-1 et 31-1 du décret du 4 janvier 1955). · La date d’effet des dispositions d’un acte qui a fait l’objet d’une notification de causes de rejet et qui a été régularisé dans le délai imparti peut être délicate et en définitive relever du juge. Aussi le rejet n’est-il pas opposé : - à une inscription régulièrement déposée contre la personne apparaissant encore au fichier immobilier comme propriétaire avant régularisation de la formalité en attente, - à un acte ou jugement régulièrement déposé créant des droits concurrents à ceux énoncés par la formalité en attente. En pareil cas la formalité en rejet qui, par hypothèse, a été régularisée dans le délai imparti est achevée dans les conditions habituelles. La pratique nous a également conduit à admettre que la décision de la Cour de Cassation ne peut être appliquée purement et simplement à certains documents : - il s’agit notamment tant des demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la récision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort (art. 28-4ème - c du décret du 4 janvier 1955) que des décisions judiciaires et des actes reconnaissants le bien fondé de ces demandes et des décisions les rejetant ou donnant acte des désistements d’action et d’instance;dans tous ces écrits, en effet, le changement demandé, décidé ou rejeté, est rétroactif si bien que le contrôle de l’effet relatif doit être exercé en se plaçant à la date de la publication du titre attaqué, annulé ou confirmé ; - il en va de même pour la publication soit d’une demande fondée sur l’art. 1167 du Code Civil (action paulienne), soit du jugement pris en application du même article et rendant rétroactivement inopposable aux créanciers une cession d’immeuble faite par le débiteur en fraude de ses droits. Au surplus à l’égard du bénéficiaire d’un tel jugement- mais à l’exclusion de l’action intentée qui, même publiée, doit demeurer inopérante à cet égard (cf. art. 1791 - 1838 - 1844 du présent bulletin)- tout doit se passer comme si l’immeuble cédé était demeuré dans le patrimoine du débiteur. Si par la suite, ce bénéficiaire requiert le conservateur d’inscrire une sûreté réelle ou de publier un commandement de saisie afin de garantir ou de recouvrer la créance ayant servi de base à l’action paulienne intentée par lui avec succès, le dernier titulaire au sens de l’art. 32-1 du décret du 14 octobre 1955 doit être déterminé en faisant abstraction de la mutation incriminée . - de même, lors de la publication de jugements d’adjudication après saisie, convient-il, pour assurer le contrôle de l’effet relatif , de faire abstraction des aliénations qui, parce que publiées après le dépôt du commandement, sont rendues inopposables aux saisissants par le second alinéa de l’art. 686 de l’ancien code de procédure civile (cf. art. 1797 du présent bulletin). - on a également pu s’interroger sur la conduite à tenir à l’égard d’une inscription définitive faisant suite à une inscription provisoire lorsque, l’immeuble grevé ayant été aliéné entre les deux inscriptions, la créance mentionnée dans l’inscription définitive est supérieure à celle garantie par l’inscription provisoire. Dans cette circonstance, dès lors qu’il n’existe aucun motif de refus ou de rejet (cf. art. 1013 du présent bulletin), le conservateur ne peut qu’accepter l’inscription définitive en laissant à l’autorité judiciaire le soin d’apprécier l’étendue de sa validité. En conclusion, on s’est demandé si, en ordonnant le rejet d’un acte ou d’un jugement lorsque la personne dont le droit se trouve concerné par cet acte ou ce jugement n’est pas le disposant ou dernier titulaire tel qu’il ressort du fichier immobilier, l’arrêt Hédreul n’a pas ouvert au conservateur un champ d’investigation qui le conduit à sortir de son rôle de simple enregistreur des conventions conclues entre les parties ou des décisions judiciaires les concernant. Outre l’appréciation de la difficulté de l’exercice, c’est sans doute cette considération qui avait conduit les rédacteurs du décret n° 67-1252 du 22 décembre 1967 à ajouter la deuxième phrase au 2 de l’art. 34 du décret du 14 octobre 1955. Or, on est semble-t-il fondé à estimer qu’une application purement objective de l’arrêt Hédreul- qui revient d’ailleurs à l’application tout aussi objective de la seconde phrase du 1 de l’art. 32 du décret du 14 octobre 1955- ne place pas l’action du conservateur hors des limites que lui impartissent les textes de 1955 (autres, bien sûr, que la seconde phrase du 2 de l’art. 34 du 14/10/1955) et les art. 2196 et suivants du Code Civil On relève par ailleurs que toutes les exceptions à une application purement mécaniste de l’arrêt Hédreul que notre Association a préconisées conduisent non pas à écarter de la publication des conventions ou des décisions judiciaires mais à les mettre en concurrence avec des droits déjà reconnus par le fichier immobilier, laissant à l’autorité judiciaire le soin de trancher les litiges éventuels. Il ne serait donc pas justifié de trouver dans ces exceptions autant d’entorses à la conception déclarative de droits de notre système de publicité foncière. Tableau synthétique récapitulant les modalités dapplication et les exceptions à lapplication de larrêt Hédreul Le rejet de la formalité nest pas opposé dans les cas suivants, bien que la personne désignée dans lacte ou la décision ne soit plus au fichier le dernier titulaire des biens et droits en cause: 1°/ Sûretés prenant rang à une date antérieure au jour de la formalité requise et au changement apporté à la personne du propriétaire (Bull. art. 1764 et 1866) Privilèges du vendeur, de prêteur de deniers et du copartageant Renouvellement dinscription Inscription définitive faisant suite à une inscription provisoire 2°/ Actes ou jugements portant remise en cause de droits antérieurement publiés et actions visant à obtenir cette remise en cause: Jugement portant annulation de la vente dun immeuble revendu entre-temps (Bull. art.1765 et 1844) Jugement dadjudication après saisie alors que limmeuble saisi a été réattribué par jugement au vendeur du débiteur saisi (Bull. art. 1797) Adjudication sur saisie alors que limmeuble a été revendu au mépris de larticle 686 de lancien code de procédure civile (Bull. art. 1844) Révocation de donation entre époux alors que le donataire a aliéné limmeuble donné (Bull. art. 1844). Engagement de laction paulienne prévue par larticle 1167 du code civil et jugement consécutif rendant inopposable au créancier poursuivant la cession opérée par le débiteur en fraude de ses droits (Bull. art. 1844) Actes de procédure visant à la résolution, la révocation, lannulation ou la rescision dune convention ou dune disposition à cause de mort ainsi que les décisions judiciaires prises dans ces procédures de même que les désistements dinstance (Supplément n°10 à la Lettre dinformation) 3°/ Cas où la date deffet imprécise est laissée à lappréciation du juge Formalité sur un immeuble dont la vente antérieure fait lobjet dune procédure de rejet Dans le même cas que a) ci-dessus, régularisation de la formalité en attente Dépôt le même jour de deux actes créant des droits concurrents sur le même immeuble 4°/ Cas particulier où le transfert du bien ou du droit est différé Réalisation dune condition suspensive ou arrivée du terme alors que le bien a été revendu entre-temps
Posted on: Wed, 13 Nov 2013 09:49:52 +0000

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