AQUISIÇÃO DA POSSE PELO NOVO PROPRIETÁRIO Aqueles que adquirem um novo imóvel, legalmente, recebem a propriedade do bem, mas nem sempre recebem, ao mesmo tempo, a posse do mesmo. Sem ter a posse do bem, o novo proprietário não pode usufruir dele, motivo pelo qual é questão com a qual deve se preocupar quando da aquisição. Ao adquirir um imóvel, o comprador deve fazer questão de constar no contrato de compra e venda disposições claras e precisas sobre como haverá a transferência da posse para ele. Normalmente, nos negócios de compra e venda, a posse se transmite no momento em que é paga a maior parte do preço ajustado pelas partes envolvidas. Porém, esse costume negocial deve ficar bem definido no contrato de compra e venda que for assinado pelas partes. Costuma-se, ainda, vincular o pagamento final do preço à transferência da posse do imóvel. Se o comprador paga o preço, mas não recebe a posse, corre o risco de entrar em litígios processuais para discutir a posse, direito de usufruir o bem, obrigações sobre pagamentos de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, entre outras questões que podem surgir. O imóvel objeto da compra e venda pode, por exemplo, estar locado para terceiros. Neste caso, além de exigir a observância do direito de preferência, o comprador deve fazer questão que conste no contrato firmado com o vendedor uma disposição sobre a transferência dos direitos de posse e sobre a locação para ele. Mas nos casos de locação deve-se abrir um parênteses, porque, se estiver averbada na matrícula uma cláusula do contrato de locação, de que esta deverá continuar vigorando no caso de venda do imóvel, o comprador deverá respeitar o prazo de locação para somente ao término deste tomar as medidas para reaver o imóvel. Caso não haja esta cláusula averbada na matrícula, após receber a transmissão dos direitos sobre o imóvel, basta o comprador notificar o locatário, conferindo-lhe 90 dias para desocupar o bem, e, se isto não ocorrer, propor uma ação chamada “despejo por denúncia vazia”, que num prazo curto entrará na posse definitiva do bem. Se no contrato constar disposição sobre a tradição da posse, mas o vendedor não a transfere no prazo combinado, o comprador pode propor uma ação judicial, e dificilmente uma liminar ser-lhe-á negada para a transmissão imediata da posse do bem. Tratando-se de imóvel adquirido junto à Caixa Econômica Federal, também como exemplo, o comprador deve notificar os ocupantes do mesmo, para desocupação imediata, e, se isto não ocorrer, o comprador deverá ajuizar uma ação chamada “imissão de posse”, através da qual conseguirá estar usando o imóvel num prazo muito exíguo. Na hipótese de a compra ser por arrematação em processo judicial, basta ao comprador que peça ao juiz daquele processo onde ocorreu a venda, que faça a imissão de posse, o que será feito com brevidade. Fora as nuances de casos excepcionais acima relatados, sobre os casos corriqueiros de compra e venda, cumpre esclarecer que existem dois tipos de posse, que costumam constar em contratos: precária e definitiva. A posse chamada precária é geralmente conferida pelo vendedor ao comprador no momento em que celebrado o contrato de compra e venda, para que o vendedor passe a exercer a posse do imóvel desde a assinatura do contrato, mas de forma provisória. Essa posse provisória, ou precária, torna-se automaticamente definitiva quando o comprador acaba de pagar o preço pactuado. E a posse definitiva é aquela transferida pelo vendedor ao comprador de forma irreversível e duradoura, o que usualmente ocorre quando o preço é integralmente pago. Importante, finalmente, é salientar que, ao adquirir um imóvel, o comprador deve celebrar o negócio com pessoa de mínima confiança, e amparado pelo auxílio profissional, o que lhe gera um custo baixo, mas compensador para se evitar problemas futuros.
Posted on: Mon, 14 Oct 2013 18:35:03 +0000