Cap.15 Il Progetto “City-Lab” per una nuova gestione urbana Si può usare la “Nuova Piccola Città” per raggiungere un importante obiettivo: la Cittadella potrà essere un innovativo laboratorio per la concreta sperimentazione delle nuove tecniche di gestione urbana, di sostenibilità ambientale ed energetica, delle soluzioni di protezione ambientale nei nodi critici dell’impatto : i centri urbani. Le nuove sensibilità in materia di risparmio energetico, i vincoli di economia ed efficienza nell’ erogazione dei servizi pubblici urbani, la naturale spinta verso una migliore vivibilità degli ambiti cittadini, richiedono e giustificano la creazione di un “modello funzionante di piccola scala”, dove testare – a basso costo ed a basso rischio d’insuccesso – le tecniche più avanzate e le soluzioni meno costose. Il modello deve essere proiettabile nel futuro : sarà quindi realizzato secondo le più avanzate soluzioni attuali, ma dovrà essere in grado di poter accogliere le ulteriori innovazioni, che la sperimentazione apporterà nel tempo ; sarà quindi aperto a tutte le tecnologie di prossima prevedibile fruizione, con un approccio duttile e modificabile. =è Nota : Il contenuto innovativo e sperimentale del Progetto City-Lab deve essere sostenuto da un piano economico apposito e da una adeguata normativa specifica. Dovrà quindi essere concesso uno specifico contributo a fondo perduto, che si quantifica in € 2.500.000, per la realizzazione del Cunicolo Tecnologico e per l’installazione dei Server da adibire al servizio del complesso. Inoltre, dovranno essere concesse le opportune autorizzazioni in deroga, limitate e strettamente funzionali allo svolgimento delle sperimentazioni. Dovrebbe inoltre essere garantita alla Cittadella una qualche indipendenza dagli odierni servizi comunali e dalle relative tariffe, salvo restando l’obbligo di pagare per la quota di prestazioni comunali che sarà realmente utilizzata. Ogni Cittadella dovrebbe quindi essere enucleata dal contesto dei servizi erogati dal Comune d’appartenenza (con apposita zona censuaria o altra soluzione idonea) in modo da far emergere il “costo vero” derivante dalla organizzazione City-Lab, al posto del “costo medio virtuale” riferibile ai servizi del Comune. Determinare – per ogni servizio prestato - il “costo vero” (che evidentemente è riproducibile altrove) è il dividendo implicito dell’operazione City-Lab. Nessun danno verrà alle finanze comunali, trattandosi di prestazioni per le quali di norma le tariffe ripianano solo una parte dei costi reali; né alcun business sarà sottratto a nessuna struttura avente diritti pregressi, poiché l’incremento che verrà realizzato nella Cittadella è totalmente aggiuntivo. Il programma è meglio descritto nell’allegato Fascicolo “Il Progetto City-Lab”. (Sezione II -Pag.25) Cap.16 Il Quadro Riassuntivo degli Aspetti Esecutivi Area da impegnare, da un minimo di ha 15 a un massimo di ha 20. Destinazione urbanistica dell’area : D5 Parametri : utilizzazione territoriale UT : mq. 5000/ha altezza edifici H = 13 ml; altezza Hotel H = 15 ml. Occupazione suolo: modulo 3 piani : area di sedime mq. 18.200 (mq.56.000 : 3) area lorda di edificazione mq. 38.000 (indice copertura 50%) modulo 4 piani : area di sedime mq. 14.000 (mq.56.000 : 4) area lorda di edificazione mq. 30.000 (indice copertura 50%) Il numero degli Operatori e il numero delle Camere per Albergo Diffuso: modulo 3 piani : Operatori : Artigiani (n.125) + Esercenti (n.50) = n. 175 Camere : da 25 mq. lordi (n.610) + da 30 mq.lordi (n.235) = n. 845 modulo 4 piani : Operatori : Artigiani (n. 95) + Esercenti (n.35) = n. 130 Camere : da 25 mq. lordi (n.790) + da 30 mq.lordi (n.285) = n. 1.075 Il catalogo degli edifici: a) le Unità “Casa+Bottega+Albergo Diffuso” b) le Unità “Esercizi Pubblici + Albergo Diffuso” c) le Unità “Negozi + Albergo Diffuso” d) la Struttura Comune per le Vendite Collettive e) La Piazza e le Cortes f) l’Hotel tradizionale g) il ristorante Water Fun h) gli edifici adibiti a servizi per la gestione della Cittadella : - Centro Prenotazioni - Ristorazione di massa : Sala per Gruppi, Self service, cucina comune - Accueil Clienti/Buyers - Uffici direzionali, marketing - Aule formazione professionale - Servizi sanitari - Spazi intrattenimento e socialità, Sala riunioni - Magazzino di scambio, altri magazzini, spazi per manutenzioni - Cunicolo tecnologico, altri Spazi per gestione progetto City-lab Occupazione : 500 unità Artigiani n.125 x 1,8 unità = 230 Esercenti/Negozi n.50 x 2,2 unità = 110 Addetti Albergo Diffuso : = 90 Addetti Hotel = 20 Addetti Pad. Vendite = 30 Addetti amministrazione e varie = 20 500 (Sezione II -Pag.26) Cap.17 Il Quadro Riassuntivo degli Aspetti Finanziari Costi e Ricavi della realizzazione, nel Partenariato Pubblico-Privato : Il costo dell’area è escluso, poiché rientra fra i conferimenti della Parte Proponente. è - modulo 3 piani : (nella pag. 15 – Vedi anche i Capitoli 6 e 8 ). Le Camere da conferire all’Albergo Diffuso sono al 3° piano. -Totale Ricavi Mln.€ 167,535 (media € 2.940 x mq 57.000 - ) -Totale Costi Mln.€ 55,200 (media € 970 x mq 57.000 - ) Mln.€ 112,335 (ROI+203%) Da detrarsi: -costi finanz./societari (stima) Mln.€ 9,300 **Profitto Soc. Partenariale Mln.€ 103,035 (stima) è - modulo 4 piani : (nella pag. 18 ). Le Camere per l’Albergo Diffuso sono ai piani 3° e 4°. -Totale Ricavi Mln.€ 169.985 (media € 2.980 x mq 57.000 - ) -Totale Costi Mln.€ 55,200 (media € 970 x mq 57.000 - ) Mln.€ 114,785 (ROI+208%) Da detrarsi : -costi finanz./societari (stima) Mln.€ 9,300 **Profitto Soc. Partenariale Mln.€ 105,485 (stima) ***** L’alternativa fra vendita di tutte le unità immobiliari (incassi di oltre € 160 milioni) e vendita parziale (solo gli edifici per gli Operatori) (incassi di oltre € 130 milioni) La residua quota di edifici, destinati a Servizi per la Gestione, non è venduta, ma data in affitto (valore di oltre € 30 milioni) La parte proponente ( che è disposta ad acquistare gli edifici a Servizi, al prezzo indicato di oltre € 30 mln) offre al Partenariato un canone del 6% annuo (canone di circa € 1,8 milioni). Quindi, il Partner Pubblico può decidere se monetizzare tutto il profitto, con la vendita totale ( 48% su c.a 100 mln) = profitto di circa € 50 milioni o monetizzare solo la vendita parziale(48% su c.a 70 mln) = profitto di circa € 35 milioni + il 48% dell’affitto annuo su Servizi (canone € 1,8 mln) = canone di circa € 0,9 milioni ***** La gestione dell’Albergo Diffuso. La Parte Proponente è disposta ad assumere la gestione. Il Gestore dell’Albergo Diffuso deve, innanzitutto, spesare il “Vuoto per Pieno” delle Camere, il cui canone annuale è così previsto nelle pagine 16 e 19, ed è assommato agli altri costi. Nel modulo 3 piani : costo affitto € 3.750.000 + costi di gestione € 2.550.000 = € 6.300.000 Nel modulo 4 piani : costo affitto € 4.750.000 + costi di gestione € 3.250.000 = € 8.000.000 Essendo l’Albergo Diffuso l’elemento di equilibrio del sistema (vedi pag.7 – Cap.3), la gestione non è orientata principalmente a produrre reddito d’esercizio, ma a sostenere le altre attività insediate nella Cittadella. Il break-even si raggiunge al 65% dell’occupazione camere. Oltre il 65%, si realizza profitto. Nel modulo 3 piani, le Camere sono n. 845 ; a occup. 85%, utile stimato € 2.250.000 Nel modulo 4 piani, le Camere sono n.1.075 ; a occup. 85%, utile stimato € 2.800.000 Sezione II- Pag.27- L’investimento degli Operatori. ****Il conferimento delle Camere all’Albergo Diffuso consente che per l’acquisto delle unità immobiliari l’esborso reale degli Operatori sia decurtato rispetto al prezzo di rogito. Vedi pag.13 . Cap. 9. Si rimanda, inoltre, alle tabelle e – c – del fascicolo allegato “Tutte le Tabelle”. ****L’opzione Rent to Buy, l’affitto che può essere convertito in acquisto : La rata annuale del mutuo gravante sui piani superiori (piani/camere ed eventuale piano/residenza) corrisponde al canone annuale del contratto d’affitto “Vuoto per Pieno”. Il “Vuoto per Pieno” è pagato dal Gestore dell’Albergo Diffuso. L’Operatore che intende acquistare col Rent to Buy è ammesso al beneficio del “conferimento Camere”, con il computo a suo favore del “Vuoto per Pieno”, anche se è solo virtuale. Pertanto, poiché resta a suo carico solo la rata annuale del mutuo sul piano/locali-produttivi, questa è l’esatto ammontare del canone d’affitto dell’intera unità immobiliare. La rata del “rent to buy” è calmierata, perché derivata da un mutuo 30.le, con bassa rata mensile. è Nel modulo 3 piani : Posiz. Operatore Prezzo Prezzo +10% x Esborso (-%) Costo Rata indicato quota supm. reale finale mq. mensile nei Ricavi = Prezzo di rogito comm.le Rent-Buy 1 Artigiano con resid. 450.000 496.000 235.300 -52% 950 1.000 2 Artigiano senza res 675.000 744.000 186.000 -75% 750 940 3 Gestore P.Es. con res. 700.000 770.500 449.700 -42% 1.360 1.780 4 Gestore P.Es. senza r. 1.000.000 1.100.000 356.000 -67% 1.080 1.700 5 Gest. Negozio senza r. 1.650.000 1.833.500 1.002.500 -45% 2.000 3.900 6 Gest.Neg. misto/res. 1.400.000 1.550.000 1.037.300 -33% 2.075 3.850 è Nel modulo 4 piani : Posiz. Operatore Prezzo Prezzo +10% x Esborso (-%) Costo Rata indicato quota supm. reale finale mq. mensile nei Ricavi = Prezzo di rogito comm.le Rent-Buy 1/Ter Artigiano con resid. 675.000 742.500 204.600 -64% 620 930 2/Ter Artigiano senza res. 937.500 1.031.250 194.250 -81% 590 1.050 3/Bis Gestore P.Es. con res. 950.000 1.045.000 326.600 -68% 750 1.470 4/Bis Gestore P.Es. senza r. 1.300.000 1.430.000 314.000 -78% 720 1.620 5/Bis Gest. Negozio senza r. 1.950.000 2.145.000 807.000 -62% 1.225 3.300 6/Ter Gest.Neg. misto/res. 1.740.000 1.914.000 894.000 -53% 1.350 3.480 Lo straordinario effetto deflatore della formula Cittadella (conferimento Camere all’Albergo Diffuso) trova la sua dimostrazione proprio nell’affitto Rent To Buy dell’unità immobiliare più cara in assoluto : la Posizione 5/Bis del modulo 4 piani = prezzo di rogito € 2.145.000. Se ipotizziamo un Rent to Buy della (irrealistica) durata di 30 anni, il costo totale sarebbe : € 3.300 x 12 mesi x anni 30 = € 1.188.000, pari a “meno 45%” del capitale di € 2.145.000. Il costo totale del corrispondente mutuo 30.le ordinario sarebbe : € 420x12 mesi x coeff.21,45 x 30 anni = € 3.243.000, pari a “ più 51%” di € 2.145.000. Il contributo a fondo perduto di € 10.000.000 è richiesto dalla Parte Proponente del Partenariato, a fronte di specifici conferimenti, dettagliatamente illustrati nel Fascicolo “Congruità della somma di € 10.000.000 erogata a Parte Proponente”(Sezione III-pag.124). Comprende : la Proprietà Intellettuale, il conferimento nella Società Partenariale dell’area per la realizzazione dell’intervento, la garanzia del rispetto del budget, etc……. (Sezione II -Pag.28) La quantificazione delle risorse finanziarie necessarie per la realizzazione della Cittadella-Tipo (sul modello di Olbia). A fronte dei notevoli profitti assicurati al Partner Pubblico (irripetibili in altri contesti) e della formidabile occasione di sviluppo per il territorio, la Cittadella richiede che sia assegnato : - Un contributo a fondo perduto di € 15.000.000, da destinare : € 2.500.000 al Partner Pubblico (Comune di ubicazione, ed eventuali altri Enti) € 10.000.000 al Partner Privato (Promotore-Parte Proponente) € 12.500.000 indispensabili per il decollo dell’iniziativa € 2.500.000 per l’eventuale inclusione dello specifico Progetto City-Lab (vedi pag. 25) € 15.000.000 - Un finanziamento di € 55.000.000, da rimborsare in anni 3 con interessi di mercato, da impiegare per le spese di costruzione. Tali spese sono attualmente quantificate in € 55 milioni circa, ma si considera che in fase esecutiva saranno possibili risparmi, dato che una buona parte degli edifici da costruire si presta a tecniche di prefabbricazione più o meno avanzata, oggi molto economiche. Il rimborso del finanziamento avrà la precedenza, e sarà effettuato con l’incasso dei mutui che saranno accesi per coprire il 100% delle vendite (al fine di consentire il più agevole insediamento agli Operatori). Le vendite totali ammonteranno ad oltre € 160 milioni. Si considera, pertanto, più che ragionevole la previsione del pronto rimborso del richiesto finanziamento di € 55.000.000, nonché la copertura degli oneri finanziari previsti in € 9.300.000. (Giuliano Carzedda) Il Promotore della Rete Regionale delle Cittadelle e Parte Proponente del Partenariato Pubblico-Privato per la realizzazione della Cittadella di Olbia Dott. Giuliano Carzedda Via Defilippi, 49 07026 OLBIA tel. : 330-1984277 e-mail : [email protected] (Sezione II -Pag.29-fine)
Posted on: Mon, 28 Oct 2013 17:04:50 +0000
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