Miami banker ‘nervous’ about short-term residential market Concerns include Brazilian economy, low interest rates, surging land costs March 18, 2014 12:00PM By Peter Zalewski At least one Miami banker is publicly acknowledging outright nervousness about the conditions forming in the South Florida residential real estate market, where inventory is tight, interest rates are low, prices are rapidly rising and more than 27,000 new condo units have been proposed. Miami native Eddy Arriola, chairman of Apollo Bank, told a standing-room only crowd gathered for the Greater Miami Chamber Of Commerce’s “State of Real Estate” event on March 12 at Jungle Island that he is wary of the short-term conditions forming in South Florida’s residential real estate sector. Apollo Bank is headquartered on South Miami Avenue, where 14 new condo towers totaling nearly 4,700 units are currently proposed in a one-mile stretch. “I am nervous in a one-to-two-year timeframe, but in 10 years really excited,” Arriola said. Overall, developers have proposed nearly 50 new condo towers with 13,600 in Greater Downtown Miami, according to the preconstruction condo projects website CraneSpotters. (Disclosure: my firm operates this website.) Arriola’s concerns are based on a number of factors, including a pullback by Brazilian buyers, aggressive prices being paid for developable land and a prolonged period of low interest rates. The banker, who heads an institution with assets of nearly $265 million at the end of 2013, is concerned that Brazilian investors representing a key buying group for South Florida’s new and preconstruction condos over the last few years are slowing down along with South America’s largest economy. “There is going to come a day of reckoning whether we want to admit it or not,” Arriola said. “We have to realize that. They may be buying these condos but there is going to come a point where they are going to need to sell those condos because things are drying up in Brazil.” To reinforce his opinion, Arriola referenced an unnamed Miami attorney who approached Apollo Bank about obtaining financing for Brazilian clients to secure loans on their South Florida real estate that had been purchased with cash. Previously, the same attorney had told Apollo Bank’s representatives that Brazilian buyers pay with cash and are not interested in taking on debt. As quickly as the Brazilian buyer market has changed, so has the demand and pricing for developable land in South Florida. In the last 15 months, buyers have bid up developable land to robust prices in hopes of building new condo towers, apartment complexes and single-family home communities as part of this current growth phase of the residential real estate cycle. “The key for us is you had better of made your money on the buy,” Arriola said. “If you are coming from Venezuela or outside of the market and you are buying land now, we are not so interested. Hopefully, you bought in 2010, 2011 and 2012. Or you have had some property in your portfolio for a while and you have a very low basis.” The third factor contributing to Arriola’s outlook on South Florida real estate is his belief that interest rates are likely to “stay low” through 2015. Low interest rates typically mean more buying power for purchasers and greater exposure for lenders, who have to become more competitive to make money, industry watchers say. “More important than where interest rates are going is that the consumer and the markets can trust us,” Arriola said. “That is where the Fed is going. I believe that every indication they have is they are going to keep interest rates where they are through 2015, and any ratcheting up will be a lot slower. “I think that is good if you are a buyer but it is terrible for banks. I hate to tell you but we need to raise interest rates.” Arriola predicted interest rates will begin to increase in 2016. The question going forward is what impact – if any – an increase in interest rates in 2016 as Arriola predicted will have on the South Florida condo market, given that many of the 57 new towers currently under construction are scheduled to begin being completed in 2015. Peter Zalewski is real estate columnist for The Real Deal who founded Condo Vultures LLC, a consultancy and publishing company, as well as Condo Vultures Realty LLC and CVR Realty brokerages and the Condo Ratings Agency, an analytics firm. The Condo Ratings Agency operates CraneSpotters, a preconstruction condo projects website, in conjunction with the Miami Association of Realtors. En Espanol: Miami banquero nervioso sobre el mercado residencial a corto plazo Las preocupaciones incluyen la economía brasileña , bajas tasas de interés , costos de la tierra Los crecientes 18 de marzo 2014 24:00 Por Peter Zalewski Por lo menos un banquero de Miami es reconocer públicamente el nerviosismo absoluto acerca de las condiciones que se forman en el mercado de bienes raíces residenciales del sur de Florida , donde el inventario es escaso, las tasas de interés son bajos , los precios están aumentando rápidamente y se han propuesto más de 27.000 nuevas unidades de condominios . Miami nativo Eddy Arriola , presidente de Apollo Bank, dijo en una posición de tipo solo multitud reunida para la Cámara de evento Estado de Bienes Raíces de Comercio del Gran Miami , el 12 de marzo en Jungle Island que no se fía de las condiciones a corto plazo la formación en residencial sector inmobiliario del sur de la Florida . Apollo Bank tiene su sede en South Miami Avenue, donde se proponen actualmente 14 nuevas torres de condominios por un total de casi 4700 unidades en un tramo de una milla . Estoy nerviosa en un plazo de uno a dos años , pero en 10 años muy emocionado , dijo Arriola . En general , los desarrolladores han propuesto cerca de 50 nuevas torres de condominios con 13.600 en el Gran Centro de Miami , según el sitio web de proyectos de condominios en preconstrucción CraneSpotters . ( Revelación: mi firma opera este sitio web. ) Preocupaciones de Arriola se basan en una serie de factores , incluyendo una retirada por los compradores brasileños , los precios agresivos que se pagan por la tierra urbanizable y un período prolongado de tasas de interés bajas . El banquero , que dirige una institución con activos de casi $ 265 millones a finales de 2013 , le preocupa que los inversionistas brasileños que representan un grupo de compras para los nuevos y de preconstrucción condominios del sur de la Florida en los últimos años se están desacelerando junto con la economía más grande de América del Sur . Va a llegar el día del juicio final si queremos admitirlo o no , dijo Arriola . Tenemos que darnos cuenta de eso. Ellos pueden ser la compra de estos apartamentos pero no va a llegar un momento en el que se van a tener que vender los condominios porque las cosas se están secando en Brasil . Para reforzar su opinión, Arriola hace referencia a un abogado sin nombre de Miami que se acercó a Apollo Banco sobre la obtención de financiación para clientes brasileños para obtener préstamos de sus bienes raíces del Sur de la Florida que se había comprado con dinero en efectivo . Anteriormente, el mismo abogado le había dicho a los representantes de Apolo del Banco que los compradores brasileños pagan con dinero en efectivo y no están interesados en asumir la deuda . Tan pronto como el mercado comprador de Brasil ha cambiado , también lo ha hecho la demanda y los precios de suelo urbanizable en el sur de la Florida. En los últimos 15 meses , los compradores han pujar suelo urbanizable a precios robustos con la esperanza de la construcción de nuevas torres de condominios , complejos de apartamentos y comunidades de casas unifamiliares en el marco de esta fase de crecimiento actual del ciclo inmobiliario residencial. La clave para nosotros es que usted tenía mejor de hecho su dinero en la compra , dijo Arriola . Si usted viene de Venezuela o en el exterior del mercado y que está comprando la tierra ahora , no estamos tan interesados . Esperemos , que compró en 2010, 2011 y 2012. O usted ha tenido alguna propiedad en su cartera por un tiempo y usted tiene una base muy baja . El tercer factor que contribuye a la perspectiva de Arriola en los bienes raíces del Sur de la Florida es su creencia de que las tasas de interés tienden a permanecer bajo hasta el año 2015 . Bajas tasas de interés por lo general significa más poder de compra para los compradores y una mayor exposición a los prestamistas , que tienen que ser más competitivos para hacer dinero , dicen los analistas de la industria . Más importante que los tipos de interés van es que el consumidor y los mercados pueden confiar en nosotros , dijo Arriola . Ahí es donde la Fed va . Yo creo que todo indica que tienen es que van a mantener las tasas de interés donde están hasta el 2015 , y cualquier trinquete hasta va a ser mucho más lento. Creo que es bueno si usted es un comprador , pero es terrible para los bancos. Odio tener que decírtelo , pero tenemos que elevar las tasas de interés . Arriola predijo tasas de interés comenzarán a aumentar en 2016 . La pregunta de cara al futuro es qué impacto - en su caso - un aumento en las tasas de interés en 2016 como Arriola predicho tendrá en el mercado de condominios de la Florida del sur , dado que muchas de las 57 nuevas torres actualmente en construcción están programados para comenzar a ser completado en 2015. Peter Zalewski es columnista de bienes raíces para el verdadero negocio que fundó Condo Vultures LLC, una empresa de consultoría y editorial, así como Condo Vultures Realty LLC y CVR Realty corredurías y la Agencia de Calificación Condo, una firma de análisis . La Agencia de Calificación Condo opera CraneSpotters , un sitio web de proyectos de condominios en preconstrucción , en conjunto con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami .
Posted on: Wed, 19 Mar 2014 19:00:00 +0000
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