Os direitos de vizinhança no Código Civil de 2002 - PARTE III “NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. ABERTURA DE JANELA. Não se opondo o proprietário, no prazo de ano e dia, à abertura de janela sobre seu prédio, ficará impossibilitado de exigir o 53 desfazimento da obra, mas daí não resulta seja obrigado ao recuo de metro e meio ao edificar nos limites de sua propriedade”.76 Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contra-muro, ainda que lhes vede a claridade. É o que dispõe o parágrafo único do art. 1302 do CC/02, que não veio a admitir, assim como já o fazia o art. 573, § 2.º do Código Civil de 1916, que o prédio de construção preexistente determine as condições de edificação do prédio novo. Segundo Luciano de Camargo Penteado, “não foi adotada, pelo CC vigente a teoria da pré-ocupação, segundo a qual o que primeiro ocupasse determinada propriedade determinaria o modo de utilização das demais propriedades da vizinhança pela mera e anterior ocupação temporal”.77 Em se tratando de edificações na zona rural, o Código Civil de 2002 possui regra específica ao dispor que, nessa hipótese, não será permitido levantá-las a menos de três metros do terreno vizinho. O art. 1304 regula a edificação nos alinhamentos entre prédios confinantes. Dispõe referido dispositivo legal que nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho, metade do valor da parede e do chão correspondentes. Trata-se do direito de travejamento ou madeiramento, vale dizer, de colocar uma viga, trave ou madeira no prédio vizinho.78 O direito de travejamento ou madeiramento subordina-se a duas condições, a saber, que a edificação seja feita em cidade, vila ou povoado e que a edificação esteja obrigada a determinado alinhamento. 76 STJ, REsp 229.164/MA, Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, 3.ª Turma, julgado em 14/10/1999, DJ 06/12/1999. Ainda, no mesmo sentido: STJ, REsp 34.864/SP, Rel. Ministro Antonio Torreão Braz, 4.ª Turma, julgado em 13/09/1993, DJ 04/10/1993. 77 Cf. Luciano de Camargo Penteado, Direito das coisas, cit., p. 372. 78 Cf. José Fernando Simão e Flávio Tartuce, O direito de vizinhança no Código Civil de 2002, cit., pp. 219. 54 Caso haja o madeiramento ou travejamento da parede divisória, se esta pertencer inteiramente ao vizinho, o confinante terá de embolsá-lo da metade do valor da parede e do chão correspondentes. O art. 1305 robustece esta regra ao prescrever que o confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce. Caso a parede divisória pertença a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior (parágrafo único do art. 1305). Entra em cena, nesse contexto, a já mencionada ação de dano infecto, que encontra seu fundamento nos arts. 1280 e 1281 do Código Civil de 2002. Aludida demanda judicial, conforme já mencionamos, tem por escopo a fixação de caução em benefício do proprietário ou possuidor prejudicado nos casos de dano imintente que puder vir a decorrer de obras ou de ameaça de ruína de prédio vizinho. A parede divisória ainda encontra-se disciplinada pelo art. 1306 do Código Civil de 2002, que estabelece que o condômino da parede-meia pode utilizá-la até o meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto. Existe condomínio necessário em relação à parede-meia (ou parede divisória), nos termos dos arts. 1306 e 1327 do Código Civil de 2002, de sorte que um dos seus proprietários pode utilizá-la até ao meio da espessura, devendo informar sempre ao outro as obras que pretende nela fazer. Segundo nos dão notícia Flávio Tartuce e José Fernando Simão, “a menção ao dever de informar mantém relação com a boa-fé objetiva, e a violação desse dever, havendo obras posteriores, pode gerar a configuração do abuso de direito, nos 55 termos do art. 187 do Código Civil. Sendo assim, a responsabilidade do agente em abuso é objetiva, segundo o que prevê o Enunciado n. 37 do CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil”.79-80 Interessante novidade trazida pelo legislador de 2002 diz respeito ao comando insculpido no art. 1307 do vigente Código Civil. Referido dispositivo veio a permitir o aumento em altura (ou alteamento) da parede divisória por qualquer dos proprietários. Caso haja necessidade, poderá haver inclusive sua completa reconstrução para suportar o aumento de altura. As despesas deverão correr por conta do vizinho que vier a implementar as construções (o alteamento), inclusive aquelas que dizem respeito a sua conservação. Na hipótese do outro vizinho adquirir meação na parte da parede divisória que sofreu o aumento, será responsabilizado pela metade do custeio do alteamento e de sua conservação. Ainda quanto à parede divisória, o caput do art. 1308 estatui não ser lícito nela enconstar chaminés fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais, sendo que o parágrafo único desse mesmo dispositivo legal exclui dessa vedação as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha. Coaduna-se com o art. 1277 do CC/02 que trata da vedação às interferências prejudiciais em matéria de direitos de vizinhança. O Código Civil de 1916 permitia que se encostassem na parede divisória fornalhas, fornos de forja ou de fundição, aparelhos higiênicos, fossos, cano de esgoto, depósito de sal, ou de quaisquer substâncias corrosivas, ou suscetíveis de produzir infiltrações daninhas desde que houvesse permissão do confinante. Todavia, conforme aduz com razão Marco Aurélio S. Viana, “em que pese a omissão a esse respeito, não vemos nenhuma restrição para que o 79 Cf. José Fernando Simão e Flávio Tartuce, O direito de vizinhança no Código Civil de 2002, cit., pp. 220. 80 Segundo o Enunciado n.º 37, “a responsabilidade civil decorrente do abuso do direito independe de culpa, e fundamenta-se somente no critério objetivo-finalístico”. 56 confinante permita que o vizinho construa encostando na parede divisória”,81 mesmo porque, conforme já dissemos com base na autorizada doutrina do Professor Arruda Alvim,82 conquanto os direitos de vizinhança sejam disciplinados, de maneira geral, por normas de caráter cogente, é possível que os vizinhos também possam pactuar alguns pontos a seu respeito. Já dissemos que há exclusão das chaminés ordinárias e dos fogões de cozinha quanto ao comando do caput do art. 1308, nos termos do parágrafo único do mesmo artigo. A doutrina apresenta algumas soluções para saber o que vem a ser “chaminés ordinárias”. De acordo com Marco Aurélio S. Viana, “chaminés ordinárias são aquelas necessárias aos fogões, abrangendo as que servem às lareiras”.83 Luciano de Camargo Penteado, de outro lado, diz que “a determinação do que seja chaminé ordinária é deixada ao juiz, no julgamento de cada demanda. Pode-se apontar como exemplo uma chaminé de lareira que tenha altura suficiente para expelir materiais sem prejuízo ao vizinho”.84 O art. 1309 parece voltar a tratar da disciplina das águas. Dispõe serem vedadas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Trata-se de reprodução do que já constava do art. 98 do Código de Águas (Decreto 24.643/34). Também encontrava correspondência no art. 584 do Código Civil de 1916. Além disso, dito preceito encontra amparo na ampla proteção ao meio ambiente, sobretudo a que consta do art. 225 da Constituição Federal, que trata do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Também tratando de disciplina relativa às águas, o art. 1310 estatui não ser permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades 81 Cf. Marco Aurélio S. Viana, Comentários ao Novo Código Civil, cit., p. 310. 82 Cf. Arruda Alvim, Comentários ao Código Civil Brasileiro, vol. XI, tomo I: do direito das coisas: livro introdutório, Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 288, nota de rodapé n.º 411. 83 Cf. Marco Aurélio S. Viana, Comentários ao Novo Código Civil, cit., p. 311. 84 Cf. Luciano de Camargo Penteado, Direito das coisas, cit., p. 373. 57 normais. A matéria já era trata no art. 585 do Código Civil de 1916 e no art. 96 do Código de Águas (Decreto 24.643/34), que prescreve que o dono de qualquer terreno poderá apropriar-se por meio de poços, galerias, etc., das águas que existam debaixo da superfície de seu prédio contanto que não prejudique aproveitamentos existentes nem derive ou desvie de seu curso natural águas públicas dominicais, públicas de uso comum ou particulares. Busca-se, a partir desse dispositivo, equilibrar a apropriação das águas encontradas abaixo da superfície do prédio com o respeito a idêntico direito do vizinho. Quanto à norma se referir à retirada de água indispensável, diz Marco Aurélio S. Viana que deve-se examinar cada caso concreto, “porque é indispensável estabelecer a utilização que o vizinho dá às águas: uso doméstico ou para cultura. A quantidade de água depende da destinação que lhe é dada, o que é variável, reclamando o exame dos usos e aplicações que elas têm”.85 Inovação trazida pelo Código Civil de 2002 pertinente ao direito de construir é aquela insculpida no art. 1311 que dispõe ser proibida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. Estão compreendidas no dispositivo em apreço todas as atividades que danifiquem a estrutura do prédio, abalo no solo, infiltrações, além dos trabalhos que envolvam explosões violentas, trepidações perigosas ou quaisquer outras obras que possam prejudicar o prédio ou seus moradores.86 Caso sejam feitas obras em desacordo com o art. 1311, sem que tenham sido feitas as obras acautelatórias, o vizinho prejudicado pode se utilizar da nunciação de obra nova, a fim de embargá-la. Todavia, oportuno consignar que mesmo sendo realizadas as obras acautelatórias, isso não impede que o vizinho, se houver dano, venha a pleitear indenização decorrente das construções suscetíveis de provocar desmoronamento, deslocação de 85 Cf. Marco Aurélio S. Viana, Comentários ao Novo Código Civil, cit., p. 315. 58 terra, ou que comprometa a segurança de seu prédio (parágrafo único do art. 1311 do CC/02). Cuida-se, aqui, de responsabilidade objetiva, assentada na relação entre fato e dano. Marco Aurélio S. Viana, a esse respeito, aduz que “o que temos é apenas a adoção da noção de risco, inerente a esse tipo de serviço. O direito de construir modernamente envolve riscos de natureza vária, em especial quando se desenvolve em centros urbanos. As obras ou serviços são desenvolvidos em lugar ocupado por casas e prédios. São grandes estruturas a reclamar fundações especiais, com remoção de grande volume de terra, pondo em risco as propriedades vizinhas, seja pelo risco de desmoronamento ou deslocamento de terra, seja pelo perigo que representam para a segurança do prédio vizinho e seu ocupante. Nessa linha, o diploma civil avançou de forma significativa”.87 O princípio da reparação integral dos danos é prestigiado pelo art. 1312 do Código Civil de 2002. Com efeito, prescreve esse último dispositivo legal que todo aquele que violar as proibições estabelecidas na Seção do Código Civil de 2002 que versam o direito de construir é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos. Conquanto a literalidade do dispositivo em apreço faça menção apenas à ação demolitória, vimos que o proprietário vizinho pode lançar mão de outras medidas judiciais se houver violação dos direitos de vizinhança (aí incluído também as disposições referente ao direito de construir). Assim podem também ser utilizadas as medidas de tutela específica de fazer ou não fazer (art. 461 do CPC), a ação de nunciação de obra nova (art. 934 e seguintes do CPC), a ação de dano infecto (arts. 1280 e 1281 do Código Civil de 2002), dentre outras. Além de referidas medidas judiciais, o proprietário vizinho que vier a sofrer o dano poderá também pleitear cumulativamente perdas e danos, aí 86 Cf. Marco Aurélio S. Viana, Comentários ao Novo Código Civil, cit., p. 316. 87 Cf. Marco Aurélio S. Viana, Comentários ao Novo Código Civil, cit., p. 318. 59 compreendidos os danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes), danos morais e os danos estéticos.88 O Código Civil de 2002 ainda traz algumas hipóteses em que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar a entrada de algumas pessoas que especifica. Nos termos do art. 1313 do Código Civil de 2002, “o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso (...)”. Hely Lopes Meirelles, em obra clássica sobre o direito de construir, ao analisar o art. 587 do Código Civil pretérito (atual art. 1.313 do CC/2002), afirma que tal dispositivo consigna “séria restrição ao direito de propriedade, ao permitir que o vizinho utilize o prédio alheio no seu interesse. Mas a restrição se justifica plenamente como dever recíproco de vizinhança (...)”.89 Vale dizer, o proprietário ou ocupante do imóvel tem sua propriedade temporariamente limitada em favor do vizinho nas hipóteses elencadas no art. 1313 do Código Civil vigente.90 Isso porque a propriedade que sofre a restrição mantém, diante de uma razão material ou imaterial um laço de afinidade com o prédio vizinho. 88 No sentido da possibilidade de cumulação dos pedidos de demolição e perdas e danos: “CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA, CUMULADA COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS. PERÍCIA. ASSISTENTE TÉCNICO. MATÉRIA DE PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PEDIDO INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE FORMULADO. AUSÊNCIA DE ACESSORIEDADE À PRETENSÃO DEMOLITÓRIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA INEXISTENTE. TITULARIDADE SOBRE A PARTE SUPERIOR DO IMÓVEL PREJUDICADA COM AS OBRAS DOS RÉUS. INDIVISIBILIDADE DO BEM HAVIDO POR HERANÇA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS N. 7 E 211-STJ. I. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" - Súmula n. 7-STJ. II. Correta a postulação do pedido indenizatório, que não se entende como acessório da pretensão demolitória, mas a ela cumulativo, inexistindo, destarte, julgamento extra petita. III. "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo” - Súmula n. 211-STJ. IV. Recurso especial não conhecido” (STJ, REsp 50.563/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, 4.ª Turma, julgado em 03/05/2005, DJ 06/06/2005). 89 Cf. Hely Lopes Meirelles, Direito de construir, cit., p. 57. 90 Nesse sentido é o entendimento do TJSP, cuja ementa nos permitimos transcrever: “DIREITO DE VIZINHANÇA - Ingresso temporário em imóvel vizinho para efetivação de obras necessárias à sua construção - Consentimento obrigatório do proprietário ou ocupante - Inteligência do art. 1.313 do CC (de 2002)” - RT 835/266. 60 O art. 1313 do Código Civil, em decorrência de realização de obras, prescreve que o proprietário ou ocupante é obrigado a tolerar que o vizinho adentre do seu imóvel, desde que haja prévio aviso, nas seguintes hipóteses: a) se o vizinho, temporariamente, dele for usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório (art. 1313, inc. I e § 1.º); para o vizinho se apoderar de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente (art. 1313, II e § 2.º). Cáio Mário da Silva Pereira, a propósito entendia que o “dispositivo devia limitar-se a impor a tolerância tendo por medida evitar danos ou quando de outro modo não se possa obter o que necessita. Embora contenha o artigo o requisito da indispensabilidade, é preciso dosar a sua aplicação com o sossego e a tranquilidade de quem deva tolerar. Somente se admite a imissão em prédio alheio, conciliando-a com a escolha de horário, local e duração. Caso contrário, o preceito converte-se em fonte de litígio. De se destacar que o art. 1313 utiliza a expressão „prévio aviso‟, que deve ser entendida em conjugação com a anuência, pois não é curial que alguém tenha o direito de entrar em prédio alheio, na hora em que bem entenda, simplesmente porque avisou. Demais disso, há ainda que se delimitar o tempo durante o qual ocorre a entrada, sob pena de se transformar em perturbação da vida doméstica. Todas estas cautelas visam a evitar que o exercício do direito de vizinhança sirva de pretexto para a mera emulação. Em qualquer hipótese, no entanto, todo dano causado deverá ser ressarcido”.91 É o que dispõe o § 3.º do art. 1313 do Código Civil de 2002. XI – CONCLUSÃO Em síntese e em função de tudo o que nos foi possível desenvolver neste breve ensaio, podemos concluir que o direito à 61 propriedade não é absoluto, de modo que pode sofrer limitações das mais variadas formas. Além das restrições ao direito de propriedade que defluem de interesses coletivos, a propriedade também pode ser limitada (ou delineada) visando à proteção de outros interesses privados. Como exemplo dessas limitações, cujo objetivo reside na proteção de outros interesses privados, podemos mencionar os direitos de vizinhança. Os direitos de vizinhança representam um tema clássico do direito privado. O Código Civil de 2002 disciplina os direitos de vizinhança no Capítulo V, do Título III, do Livro III que trata do Direito das Coisas. Os direitos de vizinhança se encontram divididos no Código Civil em sete seções distintas, a saber: Seção I – Do uso anormal da propriedade; Seção II – Das árvores limítrofes; Seção III – Da passagem forçada; Seção IV – Da passagem de cabos e tubulações; Seção V – Das águas; Seção VI – Dos limites entre prédios e do direito de tapagem; Seção VII – Do direito de construir. A evolução histórica dos direitos de vizinhança é paralela à evolução do direito de propriedade. Em outras palavras, se levarmos em conta que os direitos de vizinhança representam limitações ao direito de propriedade, é certo que eles evoluíram juntamente com a paulatina perda de sua feição absoluta. Os direitos de vizinhança representam limitações ao direito de propriedade. Com efeito, para que uma pessoa se utilize de seu direito de propriedade adequadamente, deve levar em conta que a utilização desse direito pressupõe o respeito ao exercício de propriedade de outrem. 91 Cf. Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil. 18.ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2004, pp. 226 e 227. 62 Os direitos de vizinhança, pois, são disciplinados por meio de dispositivos legais cujo objetivo precípuo é a regulamentação da relação social e jurídica existente entre os titulares de direitos reais sobre imóveis, sobretudo diante da proximidade existente entre eles. Os direitos de vizinhança não se confundem com o direito real de servidão. Calha mencionar, ademais disso, que as obrigações que defluem dos direitos de vizinhança podem ser qualificadas como obrigações propter rem, haja vista que acompanham a coisa, independentemente de onde ela estiver. O Código Civil de 1916, os direitos de vizinhança compreendiam o uso nocivo da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem forçada, as águas, os limites entre prédios, o direito de construir e o direito de tapagem. Com o advento do Código Civil de 2002, foi incluída a Seção IV, do Capítulo V, do Título III, do Livro III do Código Civil de 2002 (arts. 1286 e 1287), que disciplina a passagem de cabos e tubulações. Analisamos cada uma das Seções do Capítulo V, do Título III, do Livro III do Código Civil de 2002, tentando demonstrar o que veio a ser modificado com sua entrada em vigor. Outros dispositivos relativos aos direitos de vizinhança foram acrescentados, suprimidos ou modificados no Código Civil de 2002, o que demonstra que as delimitações ao direito de propriedade não são estáticas. Conquanto seja tema clássico do direito privado, os direitos de vizinhança e suas implicações são de indiscutível importância, diante dos atuais conglomerados urbanos em que a sociedade passou a coexistir. 63 São diversas as medidas judiciais que o vizinho pode lançar mão para compor os conflitos de vizinhança, inclusive a via reparadora, na eventualidade de haver interferências prejudiciais em sua propriedade. FONTE: arrudaalvimadvogados
Posted on: Thu, 27 Jun 2013 22:38:54 +0000
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