Renegociació darrendaments de locals comercials La crisi econòmica està propiciant, al mercat de lloguers, una renegociació dels arrendaments de locals comercials, industrials i doficines que, en ocasions, conclou amb la sortida anticipada de larrendatari. La màxima que els contractes shan de complir en els seus estrictes termes sempre ha tingut excepcions i les actuals circumstàncies econòmiques semblen revelar-se com un motiu suficient per a la seva modificació. En aquest escenari, i, amb la intenció de trobar una solució pacífica, les empreses es pregunten amb quins instruments jurídics compten per modificar o, fins i tot, abandonar, legítimament, uns contractes darrendament que els vinculen durant un determinat termini i la continuïtat els resulta excessivament costosa. La resposta del dret davant aquesta qüestió latent es desenvolupa en diversos plans. El primer dells es basa en un examen detallat de les condicions del contracte, a fi de detectar eventuals incompliments que permetin instar una renegociació. Referent a això, convé ressaltar que tota relació contractual no es funda, exclusivament, en els estrictes termes del contracte, sinó que obliga també a totes les conseqüències que deriven de la bona fe, lús i la llei. Sens dubte, els lloguers en els centres comercials ofereixen ja un ric camp daplicació per a aquest primer mecanisme. Una segona via ens lofereix la nombrosa jurisprudència existent sobre la possibilitat de resoldre, anticipada i unilateralment, els contractes darrendament, mitjançant el pagament duna indemnització raonable, per import inferior al de la totalitat de les rendes pendents fins a la finalització del contracte, atesa la possibilitat dun posterior arrendament de limmoble a un tercer. Una tercera via, més controvertida, prové de lanomenada clàusula rebus sic stantibus, clàusula que es considera està implícita en tots els contractes i conforme a la qual aquests es subscriuen sempre sobre la base de les circumstàncies existents en el moment de la seva signatura, de manera que lalteració daquestes, de manera important, al llarg de la vida del contracte, legitimaria la seva modificació i, en última instància, la seva resolució. A diferència del que succeeix en altres ordenaments jurídics del nostre entorn, aquesta clàusula no es troba plasmada en les lleis comunes espanyoles, si bé ja és aplicada pels tribunals, encara que duna manera molt cautelós, com a plasmació de lequitat i dalguns principis generals, com ara el de bona fe. En la mesura que aquesta via condueix a les parts directament cap a una renegociació del contracte, és raonable pensar que una valoració més positiva de la mateixa per part dels tribunals de justícia, lluny dincrementar líndex de litigiositat, estimularia la renegociació dels contractes quan les circumstàncies sota les quals es van subscriure es veiessin modificades de forma rellevant. Certament, les condicions daplicació daquesta clàusula no poden desvincular de làmbit sobre el qual pretengui aplicar. En el cas concret del mercat de lloguers destinats a un ús empresarial, hauria de partir de la base que els immobles arrendats constitueixen, en el tràfic mercantil, un capital invertit, mentre que les rendes derivades dels mateixos equivaldrien a linterès. Enfront dells se situaria el benefici derivat de lactivitat empresarial desenvolupada sobre limmoble. En relació amb aquests tres conceptes, sobre els quals se sustenta leconomia moderna, hi ha un principi econòmic bàsic, la primera formulació Keynes atribuïa a la doctrina escolàstica, conforme al qual el tipus dinterès ha sempre fixar en funció del benefici, mantenint-se en taxes raonablement baixes, que facilitin la creació de riquesa. Potser les empreses desconeguin aquestes teories, però no els principis en què se sustenten, ni les conseqüències de no atenir-se als mateixos, daquí que el mercat hagi estandarditzat i estès la pràctica renegociadora, que si bé té com a protagonista a la renda, arriba a altres elements com la seva revisió, la durada del contracte, o, fins i tot, la sortida anticipada del mateix. Aquesta pràctica reflecteix una realitat econòmica indiscutible: que lactivitat empresarial i la lliure iniciativa són els autèntics elements generadors de riquesa, la qual no prové del capital en si mateix considerat. La Justícia hauria de prendre per això en consideració, potser a través dels instruments que li proporciona la clàusula rebus sic stantibus, aquests principis econòmics bàsics, de manera que les parts es vegin incitades a entaular una negociació que permeti repartir, el més equitativament possible, els riscos derivats del mercat
Posted on: Mon, 02 Dec 2013 16:21:47 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015