TVA à 20% sur l’immobilier: Le feu couve · Qui supportera les 6 points de plus pour les compromis de vente signés avant 2008 ? · En principe, l’acquéreur mais il n’est pas sûr que la couleuvre passe · Des contentieux prévisibles entre acheteurs et promoteurs L’harmonisation (à la hausse) du taux de la TVA sur les opérations immobilières de 14 à 20% à partir du 1er janvier 2008 pourrait être à l’origine d’une série de contentieux entre des milliers d’acquéreurs de logements ou de locaux professionnels et des promoteurs immobiliers. Certains spécialistes parlent même «d’un feu qui couve sous la braise». De quoi s’agit-il au fait ? Dans la majorité des transactions immobilières, les clients anticipant sur la spirale de la hausse du prix du mètre carré, prennent des positions avant même que le chantier ne démarre. C’est devenu la règle que les spécialistes appellent couramment l’achat sur plan, une pratique qui s’est généralisée ces dernières années et qui consiste à payer une avance sur le prix de vente du bien, le complément étant versé à la livraison. L’augmentation de 6 points du taux de la taxe sur la valeur ajoutée pourrait donc allumer bien des incendies. Quid du client ou du promoteur supportera le différentiel de la taxe pour les contrats -des compromis de vente- conclus avant l’entrée en vigueur du nouveau tarif de la TVA? Il faut s’attendre à ce que beaucoup d’acquéreurs refusent à débourser le supplément en faisant valoir les termes qui figurent sur le contrat, pronostique un expert spécialisé dans l’immobilier. Le risque d’incendie est bien réel car les sommes en jeu peuvent être considérables et il faudra sans doute aller les puiser ailleurs, le financement bancaire étant supposé être bouclé, ajoute-t-il. Il faut cependant rappeler le principe de base de la taxe sur la valeur ajoutée: c’est le client final qui supporte cette taxe. Traduisez: l’acheteur du bien immobilier. Cela suffira-t-il à convaincre tous ceux qui ont acheté sur plan qu’il va falloir apporter un supplément en raison du changement du tarif d’impôt ? Prévoyant, le Fisc s’est empressé d’apporter un décryptage de cette équation. Dans une note de service interne signée par le directeur général des impôts, il est clairement précisé que «la taxe due par les contribuables sera acquittée au fur et à mesure de l’encaissement des sommes dues» (voir aussi encadré). Il s’agit ni plus ni moins, du rappel du régime de droit commun en matière de TVA, régime qui stipule que le fait générateur des droits dus au Trésor est l’encaissement de la vente. Ce régime est celui qui est adopté par 99% des cas dans la promotion immobilière, observe Fouad Akesbi, spécialiste des questions fiscales et membre du bureau du syndicat national des experts-comptables commissaires aux comptes. Il faudra s’attendre à un télescopage entre l’analyse de l’administration fiscale (qui est fondée sur l’interprétation de la législation) et les pratiques commerciales dans la promotion immobilière. Il est certain que les inspecteurs des impôts s’en tiendront donc à cette lecture et à celle-là uniquement. Or, dans leur écrasante majorité, les opérateurs immobiliers vendent à l’avance les logements et encaissent une partie du prix de cession (sous forme de forfait) à la conclusion des compromis de vente avant même l’établissement du contrat de vente définitif. Celui-ci n’est signé que lorsque le permis d’habiter est délivré, une échéance qui intervient bien après la mise en vente des logements. Ceux parmi les promoteurs qui ont déclaré et versé la TVA sur les avances perçues avant 2008 (ce qui est exigé par la loi), peuvent donc se prévaloir de cet événement en tant que fait générateur de la TVA. Un promoteur qui a perçu des avances en 2006 ou 2007 par exemple, sur un programme qui ne s’achèvera qu’en 2008 est en principe en droit d’appliquer le taux de 14%, si les encaissements ont été déclarés au Fisc. Seule précaution d’après les experts, «joindre aux déclarations de TVA de 2008 la liste des clients créditeurs au 31 décembre 2007». Le passage du tarif à 20% pourrait être sans conséquence, analyse Fouad Akesbi. En réalité, le problème tient au fait que les habitudes du marché n’évoluent pas au même rythme que la doctrine fiscale. Au regard de celle-ci, c’est la date du contrat définitif conclu entre le vendeur et l’acquéreur qui fait office du fait générateur de la taxe sur la valeur ajoutée. La bagarre d’experts sera rude. Pour l’instant, du côté des promoteurs, les associations professionnelles se montrent silencieuses sur un problème qui pourrait pourtant se traduire par une cascade de contentieux avec les clients. Beaucoup d’entre eux sans doute s’en remettent à la stricte lecture des principes de la taxe sur la valeur ajoutée. En tant que vendeurs, ils ne sont que des collecteurs de la taxe. C’est le client final qui la supporte. On verra s’ils ont eu raison de parier sur cette exégèse, lorsque les premiers contentieux apparaîtront.
Posted on: Wed, 23 Oct 2013 09:55:49 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015