湾区房市投资近况分析 （Disclaimer: 本文只代表个人的观察和意见。欢迎探讨。） 正如我前文所讲，湾区房市2009年触底，2010和2011年徘徊，2012年是新一轮上升周期的第一年。但即使是在市场最低的时候，在湾区核心地带想达到positive cash flow也不容易。因此，投资出租房的投资者都讲眼光转向外围的一些城市。 湾区外围包括东湾Concord， Pittsburgh， Antioch，Oakley，Brentwood， Mountain House, Tracy，Discovery Bay等; 南湾像Morgan Hill，Gilroy。甚至远到Stockton。这其中性价比比较突出的在Antioch, Oakley, Brentwood, 俗称Tri-city。由于这三个城市稍远一些，因此价位较低。但由于有4号公路以及Bart的延长线，这些城市还是属于三藩的bedroom community。因此这几个地方就成了投资者热衷的地方。我就拿这几个地方举例子。 近两年来，我们也帮客户在湾区外围做了10+交易，包括我们自己在tri-city区域三个投资房。2010和2011自不必说。2012年初时许多tri-city在4号公路以南的好区的房子list都在15，16万上下，甚至有的更低。出offer只要能比listing高出个5000块就能拿下，有的shortsale甚至不加钱都可以。到了下半年房市加速上涨，出offer就得加上两三万才能拿到房子。但即使如此，也有不错的现金流。我们的三个房子分别在15万，17万，19万左右。3beds租金在1500-1700，4beds租金在1600-1900。 除去管理，维修，mortgage， property tax，假定10%空置率，每月还能有$500-700的positive cash flow。那个时候应该说闭上眼睛买，恐怕都亏不了。 进入2013年，房子继续加速上涨，到现在同样的房子房价已经在25玩到30万之间。按我的公式来算，28-29万的房价差不多就是零cash flow的临界点。因此，现在的房价已经是趋近零cash flow。 但是近来有很多投资者已经不在乎现金流，而是要赚appreciation。考虑到去年15，16万的房子都是从2006年高点差不多50万跌下来的，这一轮的涨势理应还有空间。现在有很多个人，甚至投资机构像hedge funds, 在大量地买进，计划数年后市场上扬后出手。因此我个人的看法是2013年下半年还有买进的好机会。我和Heidi也的确在计划用我们的IRA的钱再买进两栋，也许非IRA的资金再买进一栋。但具体买哪里也还没有决定，out of state也有可能。 我的看法是这几年美国房地产市场正在经历一个财富的大转移。前些年bubble让很多人的房子foreclose，投资者低价买入，等几年后，市场上去后，投资者再将房子卖回给原来被foreclose的人。 当然上边说的只是buy and hold，短期flip是另外一个故事。flip最多的活动恰好在湾区的核心地带。而flip也是我现在工作的重点。这是另外一个话题，以后再说。
Posted on: Sat, 22 Jun 2013 22:53:10 +0000
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