1 - Noções Gerais do Contrato de Compra e Venda 1.1 - Definição 1.2 - Partes 1.3 - Elementos 1.4 - Requisitos Formais 1.5 - Requisitos Objetivos 1.6 - Requisitos Subjetivos 1.7 - Efeitos 1.8 - Cláusulas Especiais 1.1 - Definição O contrato de compra e venda é um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo qual, mediante pagamento de certo preço, transfere-se o domínio de determinada coisa, objeto do contrato. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 481 Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art. 482 A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. A celebração do contrato apenas obriga o vendedor a transmitir ao comprador a propriedade da coisa, enquanto que a execução do contrato só se dá quando realmente ocorre a transferência da propriedade pela entrega da coisa, em se tratando de bens móveis, ou pela transcrição no registro de imóveis, quanto se tratar de imóveis. 1.2 – Partes São partes no contrato de compra e venda: Vendedor - quem vende determinado bem, dispõe dele a troco de dinheiro. Comprador - quem compra o bem, paga por ele. 1.3 – Elementos Objeto - qualquer bem que possa ser vendido e comprado. Preço - é o custo da coisa posta à venda. É o que caracteriza o contrato de compra e venda. Consentimento das partes - acordo de vontades entre as partes, representado pelo que for pactuado no contrato. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 485 A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art. 486 Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487 É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Art. 488 Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Art. 489 Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. 1.4 - Requisitos Formais Para a compra e venda de bens imóveis é obrigatória a forma escrita, transcrita no registro imobiliário, por exigência de Lei. Para bens móveis, há liberdade de forma, de acordo com a preferência das partes, podendo ser escrita, verbal, mímica ou tácita. 1.5 - Requisitos Objetivos A venda será AD MENSURAM (por medida certa) quando a estipulação do preço for condicionada à especificação das dimensões da área do imóvel. Diferente disto, dá ao comprador direito à complementação da área, ao abatimento do preço ou, até mesmo, à resolução do contrato. A venda será AD CORPUS quando se tratar de bem vendido como corpo certo, individualizado por suas características, não sendo de extrema importância a medida do imóvel pelo que não será determinante do preço. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 500 Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Art. 501 Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. poderá ter como objeto coisa futura, que ainda virá a existir, desfazendo-se o contrato sobrevindo a inexistência desta. A venda que for representada por amostras, protótipos ou modelos deverá apresentar produtos correspondentes a estes, sob pena de ficar obrigado o vendedor a restituí-los com as mesmas características do que fora por ele exibido. A venda que tem por objeto várias coisas não permite ao comprador recusar todas pelo defeito oculto que uma delas venha a apresentar. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 483 A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Art. 484 Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. Art. 503 Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. 1.6 - Requisitos Subjetivos Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas. Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem o consentimento expresso dos outros descendentes. Salvo no regime de separação de bens, é necessária anuência (concordância) exp ressa do consorte (cônjuge) para a venda do bem imóvel. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 496 É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Art. 499 É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. O locador não pode vender imóvel seu, alugado, sem antes oferecê-lo ao locatário. O condômino não pode vender sua parte de coisa indivisível se outro condômino a quiser. Os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, mandatários, servidores públicos, juízes, servidores e auxiliares da justiça não podem comprar bens que estejam sob sua administração. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 504 Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Art. 497 Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. Art. 498 A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso. 1.7 – Efeitos Transmissão do objeto Artigo da compra e venda, o objeto deve ser transferido pelo vendedor ao comprador, mediante recebimento de soma em dinheiro. Bens móveis - a transmissão ocorre com a entrega do bem pelo vendedor ao comprador. Bens imóveis - a transmissão se dá pela transcrição no registro imobiliário. Responsabilidade pelos riscos Enquanto não há a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis: Os riscos correm por conta do vendedor, já que nestas hipóteses é ainda considerado o dono das referidas coisas. Os riscos do preço (um possível aumento) recaem sobre o comprador. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 492 Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. Art. 502 O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Havendo a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis: O prejuízo pelo vício da coisa fica por conta do comprador. O prejuízo na perda do preço é sofrido pelo vendedor. Repartição das despesas Não havendo estipulação contrária expressa no contrato, as despesas com: Escritura e registro - são de responsabilidade do comprador. Tradição da coisa - ficam por conta do vendedor. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 490 Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Direito de reter a coisa ou o preço No contrato de compra e venda a vista: O comprador deverá cumprir a sua parte, pagando o preço, para imediatamente o vendedor cumprir a sua, entregando a coisa. Se o comprador não efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de não entregar a coisa, podendo retê-la, ou se a coisa for um imóvel, pode recusar-se a assinar a escritura. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 491 Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. No contrato de compra e venda a prazo: O vendedor pode suspender a entrega da coisa, desde que, antes da tradição ou registro, o comprador caia em insolvência. Sendo insolvente o vendedor, o comprador pode reter o pagamento até que seja entregue a coisa ou prestada caução. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 495 Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. 1.8 - Cláusulas Especiais Cláusulas pactuadas em determinadas circunstâncias que obrigam as partes, ou apenas uma delas, a uma prestação específica. Estas cláusulas nunca podem ser presumidas, devendo sempre vir expressas no contrato. Retrovenda: É uma reserva do bem. Só ocorre quando o objeto do contrato for um bem imóvel. No caso do comprador vir a vender o imóvel por ele adquirido, o vendedor deste imóvel tem direito a readquiri-lo, reembolsando-lhe apenas a quantia paga e as despesas. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 505 O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art. 506 Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. Art. 507 O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. Art. 508 Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. 1.8 - Cláusulas Especiais Venda a Contento: Cláusula pactuada em contrato através da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta não o satisfizer. A venda só se efetiva se o comprador aprovar a coisa; caso contrário, o contrato se desfaz. Satisfação garantida ou seu dinheiro de volta!. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 509 A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Art. 510 Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. Art. 511 Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Art. 512 Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. Venda sujeita a Prova: É uma espécie de modalidade da venda a contento, diferenciando-se desta por ser um pouco mais específica, já que o comprador só pode rejeitar o objeto da venda se este não apresentar as mesmas qualidades e finalidades garantidas pelo vendedor. Preempção ou preferência: O comprador se compromete a dar preferência ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Difere-se da retrovenda porque o preço a ser pago deve ser o exigido pelo comprador, e não o preço da venda anterior. Além disso, pode incidir sobre bens móveis e imóveis. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 513 A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Art. 514 O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Art. 515 Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. Art. 516 Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Art. 517 Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. Art. 518 Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. Art. 519 Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Art. 520 O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. Reserva de Domínio: Cláusula muito comum nas vendas a prazo. Exclusiva para bens móveis. A propriedade da coisa móvel, já entregue ao comprador, permanece sendo do vendedor até o pagamento integral do preço. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 521 Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Art. 522 A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. Art. 523 Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé. Art. 524 A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Art. 525 O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Art. 526 Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Art. 527 Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual. Art. 528 Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato. Venda sobre Documentos: A compra e venda é realizada com base em documentos que representem a coisa, ou seja, o vendedor envia ao comprador as descrições necessárias para a aquisição da coisa e este muitas vezes paga seu preço antes mesmo de recebê-la, confiando na veracidade de tais documentos. Do contrário, desfaz-se o contrato. Novo Código Civil - 10406/2002 Art. 529 Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. Art. 530 Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos. Art. 531 Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa. Art. 532 Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador
Posted on: Mon, 14 Oct 2013 22:43:36 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015