(3) Apakah Indonesia sudah mengalami Bubble Properti ? Minggu lalu telah dijabarkan tentang beberapa kondisi yang menyebabkan sektor properti mengalami bubble. Dan bagaimana dengan Indonesia saat ini, apakah properti di Indonesia sudah menuju bubble atau sudah dikatakan bubble ? Tentu sebelum menvonis mari lihat kondisi sektor properti maupun ekonomi Indonesia dahulu. Pertumbuhan ekonomi Indonesia secara global masih relatif bagus dan wajar yaitu sekitar 6 % pertahun bahkan di beberapa wilayah pertumbuhan ekonomi malah diatasnya. SBI masih boleh dikatakan relatif stabil walaupun saat ini telah terkoreksi ke angka 6,5 % walaupun inflasi cukup tinggi karena adanya kenaikan BBM yang diharapkan nantinya akan terjadi penyesuaian dan mencapai keseimbangan baru dengan inflasi yang wajar terhadap pertumbuhan ekonomi Indonesia. Pertumbuhan ekonomi di Indonesia diyakini juga akan mendorong pertumbuhan penghasilan dan daya beli masyarakat sehingga pertumbuhan ekonomi kelas menegah beberapa tahun terakhir ini juga meningkat.Pertumbuhan ekonomi yang terus tumbuh dan berkembang akan membuat komsumtif masyarakat juga naik karena kemampuan beli meningkat termasuk kebutuhan akan papan. Apalagi backlog secara nasional masih tinggi yakni sebesar 13, 6 juta unit. Kemampuan membangun tidak sebanding dengan kebutuhan permintaan khususnya bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah ( MBR ). Diatas MBR sampai menengah atas, sektor properti juga mengalami permintaan yang signifikan yang juga membuat permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terus meningkat. Hal ini merupakan gambaran permintaan pasar di end user juga makin meningkat, dimana end user merupakan type pembeli yang menggunakan properti tersebut baik sebagai rumah tinggal maupun usaha.Walaupun saat ini banyak spekulan maupun investor yang bermain di sektor ini, tetapi masih dirasakan wajar secara rata rata. Tetapi tentu mereka juga memilki perhitungan dan keterbatasan. Semuanya akan dikembaikan ke hukum permintaan dan penawaran pasar sampai saat itu akan terjadi perlambatan kenaikan harga. Dan biasanya mereka bermain di sektor menengah keatas atau komersil. Sehingga pergerakan harga properti lebih cepat di segmen ini. Siklus properti setelah tahun 1997-1999 sektor properti mengalami pasang surut karena krisis moneter yang diikuti dengan gejolak ekonomi sosial dan politik di tanah air, sektor properti saat itu mengalami perlambatan pertumbuhannya. Dan pada saat tahun 2000 an sektor properti dirasakan mulai merangkak naik pelan pelan walaupun tidak semua daerah dan terus tumbuh sampai 5 tahunterakhir ini sektor properti sudah mencapai keseimbangan baru. Dan pertumbuhan itu terus naik akibat permintaan pasar yang makin besar yang dirasakan kenaikan harga properti terus merangkak naik sepertinya sudah diluar kewajaran. Sebenarnya kenaikan itu karena harga properti sudah terlalu lama tidak terjadi koreksi kenaikan harga yang wajar bahkan boleh dikatakan melambat. Sehingga beberapa tahun terakhir ini telah terjadi penyesuaian dan koreksi harga menuju keseimbangan pasar yang baru , tetapi harga tersebut bukanlah harga yang sudah bubble tapi boleh dikatakan harganya yang sudah naik dari harga yang real atau nyata yang kalau disebut adalah harga imaginer yang over value sampai saatnya akan terjadi koreksi harga tetapi harga itu bukan sudah bubble. Dan berdasarkan pengalaman yg ada tahun 1997-1998 juga, dimana terjadi krisis moneter yang salah satu sektornya adalah property telah memberikan pengetahuan dan analisis yang bermanfaat bagi dunia perbankan dalam penyaluran pembiayaan khususnya di bidang properti. Dimana saat itu dirasakan sektor property mendapatkan pembiayaan yang relatif sangat mudah sehingga terjadi kemerosotan bisnis properti. Dan saat itu juga dipengaruhi oleh faktor utang dan kesehatan bank yang ada di Indonesia. Dan saat ini juga pihak perbankan sudah sangat hati hati dalam penyaluran kredit di sektor properti apalagi saat ini NPL juga masih dibawah 3 %. Menurut Kepala Riset Jones Lang LaSalle Indonesia, Anton Sitorus, rasio kredit properti terhadap kredit nasional masih relatif rendah yakni 13,6 persen di 2012, jika dibandingkan dengan 1995 yang sebesar 20 persen dan 1997 sebesar 17 persen masih jauh dari ancaman tersebut. Selain itu, angka rasio kredit properti terhadap produk domestik (PDB) bruto nasional juga masih amat kecil. Pada tahun 97, rasio kredit properti terhadap PDB nasional sebesar 11 persen. Sedangkan 2012 lalu, angkanya hanya 4,5 persen. Selain itu, jika disandingkan dengan negara-negara lainnya, Indonesia masih masuk dalam ukuran aman. Malaysia, menurutnya, angka rasio kredit properti terhadap PDB nasionalnya mencapai 31 persen, Singapura 36 persen, Hongkong 42 persen, dan Amerika 22 persen). "Bahkan, Australia mencapai 80 persen," katanya. Dan jika dibandingkan dengan negara Asia Tenggara lainnya, Indonesia masih berada di posisi aman. Sebab, tahun ini rasio kredit properti terhadap kredit nasional masih di level sekitar 14 persen. "Ini masih relatif rendah, tahun 2012 saja berada di level 13,6 persen," jelas dia. Jika dibandingkan dengan rasio kredit properti terhadap PDB Nasional juga relatif masih rendah. Catatan Jones Lang pada 2012, Indonesia menduduki rasio kredit properti di level 4,5 persen terhadap PDB Nasional. Dibandingkan negara tetangga seperti Malaysia, Australia, Thailand dan Filipina jauh berbeda untuk rasio kredit properti terhadap PDB Nasional. Untuk Malaysia mencapai 30 persen, Thailand, Australia dan Filipina rata-rata mencapai 80 persen. Jadi tidak perlu kuatir kalau Indonesia akan mengalami bubble properti dalam waktu dekat. Walaupun di beberapa daerah terasa harganya terus naik dan tidak wajar tapi itu semuanya belum mencerminkan sudah terjadi bubble properti di Indonesia. Yang ada adalah nantinya akan terjadi perlambatan kenaikan properti sampai suatu saat terjadi keseimbangan harga baru lagi. Belilah properti sesuai dengan kemampuan dan jangan dipaksakan, utamakan dahulu sesuai dengan kebutuhan, kalaupun ada kekuatan membeli lagi, pilihlah lokasi yang terbaik dan jangan jor joran. Akhir kata Selamat Hari Raya Idul Fitri, Minal Aidin Walfaidzin, Mohon Maaf Lahir dan Batin.
Posted on: Mon, 05 Aug 2013 15:29:55 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015