Civil 3 DA COMPRA E VENDA. (Prof. Alfredo Barreto de Barros Filho). De maneira bem simples, podemos definir compra e venda, como sendo a troca de uma coisa por dinheiro. De acordo com o artigo 481 C.C., diremos, de maneira mais formal, que a compra e venda é um contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Quer dizer, um contrato, então, de onde se originam obrigações recíprocas para cada um dos contratantes: para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio da coisa para o adquirente; para este, a de pagar o preço. Vemos ainda que, pelo citado artigo 481, a compra e venda não transfere domínio, apenas obriga a transferir – “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa...” A compra e venda, portanto, gera efeitos, apenas obrigacionais e não reais: não transfere o domínio, cria a obrigação de transferir. Observemos, assim, o que determina o artigo 1.267 CC: “A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”. E o artigo 1.245 : “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Portanto, quando se trata de coisas móveis, exige-se a tradição para a transferência do domínio, isto é, a entrega da coisa; quando de imóveis, a transcrição do título aquisitivo no Registro de Imóveis. As despesas com a transferência do domínio, no caso de imóveis, são, salvo cláusula em contrário, do comprador; na tradição, as despesas são do vendedor: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”(art.490 CC.). E o vendedor não é obrigado a entregar a coisa vendida antes de receber o preço: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço” (art.491 CC.). Esclareça-se também que o vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição (art.502 CC.). Natureza jurídica da compra e venda: Trata-se de contrato consensual, pois, para o seu aperfeiçoamento, basta que as partes acordem no objeto e no preço (art.482 CC.); oneroso, uma vez que ambas as partes obtêm vantagem econômica; bilateral ou sinalagmático, pois envolve prestações recíprocas de ambas as partes; geralmente, comutativo, porque, no momento de sua conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação. À vezes, temos contrato de compra e venda que se revela aleatório: quando dizem respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, como está indicado no artigo 458 do CC. É o caso, por exemplo, da compra e venda de safra futura de tomates ou de laranjas , assumindo-se o risco de nada receber, se a safra vier a perder-se.O risco, neste caso, diz respeito à própria existência da coisa. A álea pode dizer respeito, também, à existência em maior ou menor quantidade da coisa, como indica o artigo 459 CC. Assim, por exemplo, se a um pescador se comprou o produto do lanço de sua rede, assumindo-se o risco de ele apanhar maior ou menor quantidade de pescado. Nesse caso, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido (§ único, art. 459 CC.). Finalmente, quanto à forma, em regra, a compra e venda é contrato não solene, pois independe de forma determinada. No caso de compra e venda de imóveis, todavia, a lei reclama a forma de escritura pública, sendo classificado, assim, como solene (art. 108 CC.). LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA, DECORRENTES DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES. 1. Venda a descendente. O artigo 496 CC. dispõe: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. O § único desse artigo faz uma ressalva: “ Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge, se o regime de bens for o da separação obrigatória”. A finalidade, a que visa o legislador, é evitar que, através de simulação fraudulenta, o ascendente altere a igualdade dos quinhões hereditários de seus descendentes e direitos do cônjuge, encobertando liberalidades por meio de fingidos negócios onerosos. É que as doações de pais a filho importam adiantamento da legítima (art. 544 CC.). O descendente beneficiado com liberalidade em vida do “de cujus” deve levá-la à colação (conferência). Esta tem o objetivo de igualar as legítimas dos herdeiros, impedindo que um receba mais do que outros. A venda é anulável e têm legitimidade para pleitearem a anulação, os descendentes que não deram o seu consentimento, bem como o cônjuge do vendedor. Podemos dizer, ainda, que também é parte legítima o companheiro, uma vez que o artigo 1.725 CC. dispõe que “na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens”. Para o prazo de se pleitear a anulação, aplica-se a regra geral do artigo 179, por não ter o novo Código Civil o estabelecido: “quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será de dois anos, a contar da data da conclusão do ato”. Observações: a) Os descendentes menores e incapazes não podem anuir por lhes faltar capacidade. Nessas hipóteses, deve-se recorrer à autorização judicial e à nomeação de curador especial, (incluindo-se, nessa situação, o nascituro), conforme o estabelecido no artigo 1.692 CC.: “Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos pais com o do filho, a requerimento deste ou do Ministério Público, o juiz lhe dará curador especial”. b) Deve ser admitido o suprimento judicial do consentimento, quando a recusa dos descendentes (ou do cônjuge) for imotivada, provada a seriedade do negócio e idoneidade das partes, por poder se aplicar, no caso, por analogia, o disposto no artigo 1.648 CC. 2. Falta de legitimação, decorrente do casamento. Segundo o inciso I, do artigo 1.647 CC., nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, “alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. Se um dos cônjuges se nega a conceder autorização, sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la, cabe ao juiz suprir a outorga, conforme estabelece o artigo 1.648 CC. Já a compra e venda entre cônjuges é lícita com relação aos bens excluídos da comunhão, como indica o artigo 499 CC. (No tocante aos bens da comunhão, seria inútil a venda) 3. Falta de legitimação do condômino para vender a estranho coisa indivisa. O artigo 504 CC. estabelece que “não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de decadência”. É o direito de preferência disposto no artigo 1.322 CC. e que se aplica, apenas, ao condomínio tradicional (não se aplica ao condomínio edilício). 4. Ausência de legitimidade para sujeitos com ingerência sobre bens do vendedor. O artigo 497 CC., nos seus incisos I, II, III e IV, indica as espécies dessas pessoas que não têm legitimidade, por exercerem influência sobre os bens do vendedor. É uma questão de ordem moral, pois as pessoas, designadas nesses incisos, estão colocadas em posição que lhes permite facilmente dela prevalecer para obterem vantagens e se locupletarem indevidamente. Modalidades especiais da Compra e Venda: venda por amostra, venda ad mensuram e venda ad corpus. O artigo 484 CC. dispõe que “Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem”. Significa que a amostra deve apresentar as qualidades da coisa vendida, podendo, caso contrário, o comprador enjeitar a coisa que não se identificar com a amostragem. Essa modalidade de venda é comum em feiras e exposições. O artigo 500 CC. disciplina a venda ad mensuram, que é aquela em que se determina, no contrato, a área do imóvel vendido. Exemplo: terreno de mil metros quadrados; imóvel rural com quatrocentos hectares ( = 40 mil metros, pois um hectare equivale a 100 metros. O prefixo hecto anteposto a uma unidade de medida, forma o nome de uma unidade derivada 100 vezes maior que a primeira); fazenda com trezentos alqueires (= 145.200 metros, uma vez que um alqueire é igual a 4.84 hectares ou 484 metros: 484 m. x 300 alqueires= 145.200 m.). Também é venda ad mensuram aquela em que se estipula o preço por medida de extensão: R$ 1.000,00 (mil reais) por metro quadrado; R$ 100.000,00 (cem mil reais por alqueire. Em suma, é venda ad mensuram, quando se determina o preço de cada unidade ou medida de cada alqueire, de cada hectare, metro quadrado ou metro de frente. Já a venda ad corpus está indicada no artigo 500, § 3º. É quando o vendedor aliena o imóvel, como corpo certo, determinado, individuado pelas confrontações, caracterizadas pelas suas divisas discriminadas e conhecidas: a Fazenda Santa Fé, a Chácara Bariloche. A compra e venda é feita não em atenção à área, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido, determinado. Indicativa de venda ad corpus será a expressão mais ou menos, geralmente empregada na escritura, quanto à extensão superficial mencionada. Na venda ad mensuram, se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às consignadas na escritura de compra e venda, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço (2ª metade do artigo 500 do CC.). A ação aplicada à espécie é a ex empto, mas decai o direito do comprador de propô-la, se não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título ( art. 501 CC.). Na venda ad corpus, o comprador não tem o direito de exigir complemento de área, como dispõe o § 3º, do artigo 500 CC. O § 1º do artigo 500 CC. limita, todavia, na venda ad mensuram, o direito do comprador: “Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Exemplifiquemos: o comprador adquire mil alqueires, e, na medição, ele acha novecentos e oitenta alqueires. A diferença será de menos de um vigésimo, não podendo, assim, demandar o vendedor para dele obter complemento de área, exceto provando que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Por outro lado, havendo excesso de área, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso, desde que o vendedor possa provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida (§ 2º, art. 500 CC.). Cláusulas especiais de Compra e Venda. Como cláusulas especiais de compra e venda, o nosso novo Código Civil enumera a retrovenda, a venda a contento, a preempção ou preferência, a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos. O art. 505 CC. esclarece o que é retrovenda. Cláusula bastante útil no passado, para garantir o pagamento nas vendas a prazo. No presente, não tem aplicação, pois o Compromisso de Compra e Venda substituiu essa cláusula contratual com vantagem, não mais existindo, assim, utilidade para a retrovenda. Venda a contento. Caracteriza-se a venda a contento, quando o fornecedor anuncia a possibilidade de o adquirente-consumidor examinar, experimentar, provar, testar o produto por determinado prazo, com direito à devolução, sem justificativa. A compra e venda não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar o seu agrado.Os artigos 509 a 512 CC. esclarecem e disciplinam a venda a contento, e podemos dizer que é bastante comum a oferta de bens com essa cláusula, especialmente por via postal ou meios eletrônicos de comunicação. Da preempção ou Preferência. Essa cláusula está disciplinada nos artigos 513 a 520 do CC. A preempção, ou preferência, impõe a comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto (art. 513). Venda com reserva de domínio. Existe reserva de domínio, quando, na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja inteiramente pago. A matéria está disciplinada nos artigos 521 a 528 CC. Era uma cláusula muito usual em passado recente, para as vendas a prazo, mas hoje tem sua utilidade bastante diminuída com o surgimento do contrato de alienação fiduciária em garantia e o contrato de leasing, colocados à disposição das instituições financeiras e administradoras de consórcios. A propriedade fiduciária está definida no artigo 1.361 CC. e o leasing está disciplinado na Lei 6.099/74. Venda sobre documentos. É uma modalidade criada pelos usos e costumes mercantis dirigida à coisa móvel. Sua utilidade maior acentua-se, quando um ou ambos os contratantes se encontram em local diverso da mercadoria no momento da conclusão do contrato. A matéria está nos artigos 529 a 532 do CC.
Posted on: Sat, 13 Jul 2013 21:46:29 +0000
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