DANS UN SOUCI DE BIENVEILLANCE, de TRANSPARENCE et de CLARTÉ nous exposons lanalyse par professeur ERIC BRIYS PhD, du produit agrée par la CSSF et soutenu par la ABBL malgré la toxicité du produit décrit par Jean-Jacques ROMMES dans la presse. Cet produit sagit dun produit dinvestissement spéculatif qui cible le retraité avec une propriété libre dhypothèque et qui a besoin dun revenu. Landsbanki pour citer un exemple, navait pas de licence et nétait pas autorisé dagir en qualité de prestataire de services dinvestissements ni en France ni en Espagne sans parler de LEX LIFE. PRÉSENTER AUTREMENT LES CHOSES EST UNE TROMPERIE. Le produit ERP ait été vendu de la façon suivante: PROFESSEUR ERIC BRIYS PhD Eric Briys décortique le mécanisme du ERS « EQUITY RELEASE SCHEME « « Nous sommes prêts à exposer la teneur de ce rapport devant toutes autorités de police ou judiciaire et de comparaître devant tous tribunaux pour exposer la teneur de notre position exprimée dans le présent rapport. » INTRODUCTION: Au milieu des années 2000, il a été proposé à de nombreux retraités propriétaires de biens immobiliers sis principalement en Espagne de souscrire à un montage financier baptisé « EQUITY RELEASE SCHEME». Ce type de montage était présenté de la façon suivante dans la plupart des brochures financières de lépoque: « The Equity Release Scheme is designed to enable property owners to use the value in their property to raise CAPITAL for both INCOME and other purposes. » De nombreux ménages de personnes retraitées ont recouru à ce type dopération qui semblait leur permettre non seulement daméliorer leur niveau de vie mais aussi de minimiser les droits de succession pesant sur leurs biens immobiliers. Dans cette note, nous analysons la nature exacte du montage « EQUITY RELEASE». Nous décomposons la transaction dans ses composantes financières principales. Cette décomposition nous permet dévaluer dans quelle mesure ce type de montage est compatible avec la clientèle visée. Nous concluons que ce type de montage est HAUTEMENT SPÉCULATIF, que les résultats annoncés sont QUASI IMPOSSIBLE à réaliser et quun professionnel du secteur bancaire ne peut et ne pouvait ignorer ces éléments. Nous affirmons dès lors ce type doffre est incompatible avec le type de clientèle visée. 1. «EQUITY RELEASE SCHEME»: Une décomposition simple LERP est un pur produit de L’INGÉNIERIE FINANCIÈRE. A linstar dune construction faite en LEGO, il est possible didentifier les différentes briques qui lui donnent sa configuration finale. Largument soutenu par les intermédiaires financière distributeurs de lERP (EQUITY RELEASE PRODUCT) peut se résumer ainsi: Vous êtes propriétaire dun bien immobilier que vous avez acquis afin dy vivre votre retraite. Cette retraite ne vous assure pas des revenus suffisants pour vous assurer le niveau de vie auquel vous aspirez après une vie de travail bien remplie et il est dommage que le capital représenté par votre immobilier ne soit pas liquide. LERP vous donne la clé dune vie meilleure. En apportant votre bien immobilier comme garantie à une institution financière, celle-ci est capable de vous fournir une somme dargent qui sera divisée en deux parties : 1. la première vous sera versée en espèces trébuchantes dont vous pourrez disposer à votre guise; 2. la seconde sera investie dans un portefeuille boursier dont les revenus seront suffisants pour assurer simultanément le paiement de lintérêt sur la somme totale fournie (empruntée) et le versement dun revenu qui viendra compléter votre retraite. A léchéance de la transaction, la valeur du portefeuille boursier viendra rembourser la somme qui vous a été prêtée. En somme, en liquéfiant la valeur de votre immobilier jusquici illiquide et en investissant judicieusement, vous vous assurez une retraite améliorée. Présenté sous cette forme, le produit est séduisant. Il a dailleurs séduit nombre de particuliers. Mais, comprendre un produit financier requiert daller au-delà de sa simple description commerciale, de sa capacité de séduction. Il est important de comprendre comment il a été confectionné, quels en sont les principaux composants. Cest à la lueur de ces composants quon est en mesure den apprécier la nature et les objectifs véritables. LERP est dabord une transaction dendettement, cest-à-dire une transaction à effet de levier. Il sagit demprunter une somme dargent auprès dune institution financière. Cet emprunt est rendu possible par la présence dun actif immobilier dont lemprunteur est le propriétaire. Ce bien joue le rôle de garantie du prêt. Lemprunteur ne dispose pas de la totalité du prêt. La majeure partie est investie sur le marché boursier jusquà léchéance du prêt. Le résidu est versé en cash à la discrétion du client. Il y a donc trois ingrédients principaux requis pour la mise en place de la transaction: 1. Un actif apporté en garantie: le bien immobilier 2. Un emprunt souscrit 3. Un investissement sur le marché boursier de la majeure partie de lemprunt, le solde étant à la discrétion de lemprunteur De cette décomposition, on tire le constat suivant: LERP nest pas autre chose quune opération spéculative à effet de levier. Il sagit dune spéculation pure et simple sur la rentabilité et la valeur future de linvestissement boursier. Cette spéculation est donc rendue fort risquée pour celui qui sy adonne en raison de leffet de levier lié à lemprunt et à la probabilité non nulle de perdre son bien immobilier en cas de mauvaise performance boursière. On peut ajouter à cette première décomposition un autre facteur présent dans de nombreux ERP. En effet, afin de jouer leffet de levier plus fortement, il est suggéré à lemprunteur de sendetter dans une devise à taux dintérêt faible et dinvestir dans un marché boursier dun pays de devise forte. Cette transaction est bien connue des professionnels de la finance: il sagit de ce que lon appelle dans le jargon financier un « CARRY TRADE». Cest une transaction hautement spéculative qui parie sur le fait que le pays à taux dintérêt faible ne verra pas pendant la durée du prêt sa devise sapprécier. Le pari est donc fait que lécart de taux dintérêt ne sera pas annihilé par la correction du cours des devises. Lingénieur financier dira que le client dun ERP est « long dun portefeuille boursier, court dun endettement (effet de levier), court dune option de vente portant sur son bien immobilier (la garantie) et court (en cas de « carry trade») dune option de vente sur devise». En somme, lERP est un double pari à effet de levier sur les taux de change et la valeur de la Bourse futurs. La décomposition qui précède démontre quon à affaire à un produit hautement spéculatif qui paraît à lopposé des besoins de particuliers cherchant à vivre une retraite méritée et heureuse. CECI NÉST PAS DÉCRIT AUX CLIENTS QUI ACCEPTENT LE PRODUIT. Cest la FACE CACHÉE mais réelle de lopération. Il est quasi certain quune explication de ce type aurait fait et ferait fuir un retraité car cela na bien évidemment rien à voir avec le scénario qui lui est présenté. II EVALUATION Quels sont les arguments avancés par les vendeurs dERP pour « SÉDUIRE» leurs clients ? Le premier argument avancé est celui de « 1 EQUITY RELEASE PREMIUM», cest-à-dire la prime de risque du marché des actions. Cette prime de risque mesure lécart de rémunération entre le marché des actions et celui des actifs « PEU» risqués tels les obligations et les bons du Trésor. Largument énonce que sur longue période les actions battent systématiquement les obligations et les bons du Trésor en termes de performance. La référence académique la plus citée en la matière est le livre du Professeur Jeremy Siegel « STOCKS FOR THE LONG RUN» publié aux Etats-Unis par les Editions Mc Graw-Hill. Cet écart est censé assurer la viabilité financière du produit ERP. Lécart doit en effet assurer le paiement de L’INTÉRÊT de la dette ET le versement dun COMPLÉMENT DE RETRAITE / REVENU. Les chiffres retenus dans la plupart des simulations déchéanciers de flux de lERP reposent sur des hypothèses très - trop - optimistes quant à la performance future des marchés financiers et, en particulier, du marché des actions. Il est dailleurs révélateur que les sources appuyant ces hypothèses ne sont JAMAIS CITÉES. Compte tenu de la citation suivante, un tel inventaire des sources utilisées était indispensable: « The equity premium is the difference between the return on risky stocks and the return on sale bonds. The equity market premium is central to investment, financing, and saving decisions. lt is often described as the MOST IMPORTANT number in finance. Yet it is not clear how big the equity premium is today, or how large it has been in the past (Source: Triumph of the Optimists - 101 years of global investment returns, Dimson, Elroy et alii, Princeton University Press, 2002) Les auteurs de ce livre (publié en 2002 donc disponible à lépoque de la commercialisation de lERP) ajoutent: « although equities gave the highest return in every country, they also proved the RISKIEST ASSET CLASS ». Les crises boursières de 1929, 1973, 2000 et 2007, soit les crises majeures des marchés boursiers (sans compter tous les crashs plus limités mais aux effets dévastateurs), sont là pour rappeler si besoin était que linvestissement en action est HAUTEMENT PÉRILLEUX. Il lest dautant plus dans le cas dun ERP que le risque est magnifié par la DOUBLE CONTRAINTE dun objectif minimal de rentabilité à atteindre sur la période limitée de remboursement de lemprunt et dune sortie impérative du marché à léchéance finale du prêt. La volatilité du marché boursier est élevée mais cette volatilité est dautant plus inquiétante lorsquil existe une contrainte de valeur plancher à ne pas franchir. Sans entrer dans des détails trop techniques à ce stade, il faut ajouter que dans les meilleurs des cas où une analyse de risque était proposée aux clients, celle-ci reposait sur une hypothèse de comportement gaussien des cours boursiers (Loi de Gauss dite aussi loi normale). Cette loi implique en particulier que des variations de prix au-delà de trois écarts-types autour de la moyenne sont QUASI IMPOSSIBLE. Or, les données boursières historiques montrent que rien nest plus inexact: les variations des cours boursiers sont infiniment plus sauvages que ne le suppose la loi normale. Pour sen convaincre, il suffit dobserver la rentabilité de lindice boursier américain S&P 500 (représentatif des cinq cents plus grandes entreprises américaines) au cours des cinquante dernières années. Les dix jours de plus forte variation boursière (à la hausse comme à la baisse) représentent 50% de la rentabilité de ces cinquante dernières années! (Source: The Black Swan, Taleb, Nassim p 275-76, Penguin Books, 2007). Cet exemple est lun des nombreux qui montre combien linvestissement boursier est à haut risque et combien toute simulation des variations boursières futures est un exercice futile et dangereux. PRÉSENTER AUTREMENT LES CHOSES EST UNE TROMPERIE. Le second argument concerne le « CARRY TRADE » qui invite les clients à sendetter dans une devise peu coûteuse pour placer ensuite le montant emprunté dans une devise plus rémunératrice. Il pose quil est rare que la devise peu coûteuse a peu de chance de sapprécier. Sur un horizon de 20 ans, cest UN PARI PLUS QU’AUDACIEUX. Les évènements récents montrent dailleurs que les emprunteurs qui avaient succombé aux charmes des faibles taux dintérêt suisses ont rapidement déchanté lorsque le Franc Suisse, devise refuge, sest fortement apprécié. Lécart de taux a alors été mangé par lappréciation de la devise dans laquelle lemprunt devait être remboursé. Le troisième argument est celui de LA DURÉE. Certains intermédiaires arguent du fait que leur expertise financière est forte de vingt années de pratique. Lorsque que lon sait que les travaux dévaluation de la magnitude de la prime de risque du marché des actions exigent des durées qui se comptent en siècle (deux siècles de données pour la marché Américain par exemple), on comprend vite la vacuité de largument. CE BREF SURVOL THÉORIQUE DÉMONTRE LA FRAGILITÉ ET L’IMPRUDENCE des arguments développés dans les présentations commerciales des produits ERP. Lon peut considérer que ces publicités sont de réelles manœuvres pour appâter une clientèle peu aguerrie à comprendre la réalité de lopération envisagée. En dautres termes, on ne peut écarter lhypothèse selon laquelle L’OBJECTIF DU BANQUIER EST DE S’APPROPRIER DES ACTIFS DANS UNE OPÉRATION SPÉCULATIVE POUR LE CLIENT SANS LE MOINDRE RISQUE POUR LUI. Cela lui permet ensuite de monnayer ces actifs contre des liquidités. Mais, IL Y A PLUS GRAVE. On ne peut pas sempêcher de sinterroger sur le CIBLAGE TRES PARTICULIER DE LA CLIENTÈLE. On ne sadresse pas à des gens fortunés professionnels de la finance. On se tourne vers des néophytes que lon fait rêver à des jours meilleurs sous couvert de simulations financières affreusement biaisées et dun habillage cosmétique dun produit de pure spéculation. Imaginons un seul instant que dans un grand souci de bienveillance, de transparence et de clarté, le produit ERP ait été vendu de la façon suivante: Voici un produit hautement spéculatif qui parie sur la Bourse et le marché des devises. Si le pari tourne mal, vous perdrez avec une probabilité non nulle et non négligeable votre bien immobilier. Et, tourner mal cela peut: voici un historique détaillé des crises financières et de ce qui serait arrivé à notre produit sil avait été en place à ce moment. Souhaitez-vous que nous poursuivions la présentation? IL PARAIT CLAIR QUE NOMBRE DE PROSPECTS AURAIENT PRIS LA FUITE SANS PLUS ATTENDRE.
Posted on: Wed, 13 Nov 2013 15:29:37 +0000
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