El preu dels pisos no ha de baixar més Immoscòpia 03 - 03/2013 Pere González Nebreda Arquitecte i expert en anàlisi i optimització d’actius immobiliaris. A52 serveis immobiliaris. Algunes autoritats espanyoles, mitjans de comunicació i experts immobiliaris de darrera fornada repeteixen de manera insistent que el preu dels habitatges continuarà baixant. Les mateixes veus apunten al preu dels habitatges com la causa fonamental d’alguns dels problemes de la nostra economia i arriben a afirmar que la caiguda dels preus immobiliaris és la fórmula per a resoldre els problemes. Aquesta tesi és políticament imprudent, tècnicament errònia i socialment immoral. L’evolució dels preus immobiliaris és cíclica, augmenten en períodes d’expansió de l’economia i es retrauen en les recessions. La disminució dels preus en els cicles anteriors (l’últim, 1991-1998) es va produir via manteniment del valor nominal durant un període més o menys prolongat, el que es va traduir en un ajust real significatiu dels preus. En aquesta ocasió (2007-2012), la correcció és doble, per la disminució del valor nominal dels preus i per la inflació. El preu mitjà dels habitatges ha baixat un 34,26% en valor nominal i un 40,55 % en valor real en els darrers cinc anys. L’evolució alcista dels preus immobiliaris entre 2000 i 2007 va batre rècords mundials. La caiguda de preus entre 2008 i 2012 ha estat enorme, s’han batut també rècords mundials. La caiguda de preus, als països que la pateixen, té una causa evident en l’extraordinària debilitat dels mercats com a conseqüència de la restricció creditícia, que afecta, fonamentalment, al sector de l’habitatge i a la construcció. Les crisis, les recessions, provoquen una disminució del preu dels productes, dels serveis i dels actius. Així s’evoluciona cap a una economia de menor dimensió i menor riquesa. La reducció de tots els valors és conseqüència lògica de la recessió, i no existeix cap raó de ciència que expliqui la reducció dels uns i no dels altres, o d’uns i altres de manera significativament diferent. Per tant, quan els polítics reclamen o anuncien un descens en els preus immobiliaris volen transmetre el missatge que tota la resta de valors també es reduiran, és a dir, anuncien més empobriment del país. Un futur pitjor. Avançar un proper empobriment no és el millor camí cap a la reactivació. Es tracta d’un discurs políticament imprudent. La relació del sector immobiliari amb el conjunt de l’economia és òbvia. Si hom anuncia als quatre vents, com s’ha vingut fent en els darrers mesos, que el preu dels habitatges caurà encara més, està dient que és millor no comprar ara i esperar que els preus baixin més. Lògicament, els potencials compradors no compraran ara un habitatge si el poden aconseguir més barat més endavant. Si els preus han de baixar, i aquest és el missatge que es tramet als ciutadans, l’activitat es paralitza, no hi ha construcció, i l’impacte agregat sobre la economia és negatiu, atès l’impacte que l’activitat constructora té en el PIB. El missatge dels responsables econòmics és paralitzador de la demanda, i va en contra de l’objectiu pretès: incentivar la col·locació dels actius immobiliaris de les institucions financeres o de la Sareb. Si això és el que es pretén, s’aconsegueix tot el contrari. És un discurs tècnicament erroni. A hores d’ara, ja sabem que els preus dels habitatges han caigut molt més que els d’altres actius. També sabem que es creuen ofertes per sota del cost. L’activitat constructora d’obra nova, en aquestes circumstàncies, no té cap sentit, i la paralització és encara més gran; com més gran és la influència negativa en l’activitat econòmica i en el PIB, cosa que accentua la debilitat i insolvència de la demanda i la major inactivitat. Dir que els preus immobiliaris baixaran genera menys activitat, més atur i més insolvència. És un discurs socialment immoral. Sabem que els preus havien pujat exageradament, i hem analitzat les causes i els efectes d’aquest fenomen. L’anàlisi tècnica d’aquest procés, que s’ha denominat "bombolla", l’han fet molt operadors i responsables polítics, amb major o menor encert, i també aquest autor. A hores d’ara, remenar la història de la “bombolla” ja no condueix a res i només pot tenir dues utilitats: una informativa, saber el que va passar, i una altra de teràpia preventiva, per impedir que torni a passar. La primera utilitat es basa en analitzar les circumstàncies que van provocar la maleïda bombolla. Com que moltes de les circumstàncies són irrepetibles, aquesta anàlisi no proporciona gaires pistes per evitar que torni a passar el mateix per uns altres motius. Amb algunes excepcions, com la professionalització del sector. Vam ser molts els especialistes que vam avisar dels riscos, un, dos i fins i tot tres anys abans del crac. El discurs global ens va ignorar, va marginar els arguments i no va voler escoltar les previsions més raonables. Va ser prevalent entre el gran públic i les institucions financeres la teoria del creixement continu i l’enriquiment artificial. Aquest discurs va arrossegar cap al sector immobiliari personatges de les més variades procedències àvids de guanys fàcils. Els autèntics professionals varen ser desbordats pels nouvinguts, que, de vegades, sense cap coneixement ni experiència en el sector immobiliari, van fer créixer l’activitat fins a extrems absurds. Era una situació anormal. La crisi i la posterior recessió han fet desaparèixer la majoria de les empreses, primer les menys professionals, amb major risc; després quasi totes les altres, algunes centenàries. Empreses i professionals immobiliaris, empreses i professionals de la construcció, han patit una destrucció d’activitat brutal. I encara no s’ha acabat: els mesos propers veurem com davalla encara més l’activitat. El sector immobiliari, més aviat el que en queda, està ara colonitzat pel sector financer, que, malgrat els bons propòsits i intencions, difícilment pot mantenir una activitat immobiliària equilibrada. Es tracta d’una situació anormal, un altre cop. Els esforços per atendre la segona utilitat assenyalada anteriorment de l’anàlisi de la bombolla, procurar que no torni a passar el mateix, no han tingut tampoc l’acceptació que cabia esperar. Sembla que no l’importi a ningú. Es repeteixen algunes errades, com la presa de decisions sense criteris empresarials immobiliaris, la desprofessionalització del sector, ja esmentada, i el finançament hipotecari excessiu de determinats actius (a vegades fins al 100%). Errades que són coincidents amb les errades que van conduir a la “bombolla”, encara que ara en altres circumstàncies. Nomes fa cinc anys i ja repetim alguns dels errors. La correlació entre els preus immobiliaris i els d’altres actius és evident, a casa nostra i arreu. Per exemple, la relació entre preu dels habitatges i el valor de les accions de l’IBEX 35 permet afirmar que existeix un comportament semblant i una evolució cíclica, quasi paral·lela. En alguns períodes, la variació del preu de l’habitatge ha anat per sobre de la del preu mitjà de les accions, però en d’altres casos ha succeït el contrari, amb diferències poc significatives. La tendència mitjana és que la relació entre el valor dels habitatges i el de les accions a la borsa es mantingui estable a llarg termini, confirmant la tesi que els valors relatius no canvien i que la caiguda en els preus residencials es correspon amb una caiguda general de tots els actius d’inversió. El preus immobiliaris d’ara són baixos i més que raonables, però si no es resolen els problemes financers, el crèdit continua sense fluir i es manté la severíssima restricció creditícia en operacions a llarg termini com les immobiliàries, els preus no actuen a base d’incentivar la demanda o la nova edificació. Els mecanismes habituals del mercat fallen, no hi ha resposta positiva a una nova baixada de preus. Qualsevol mesura que intenti reactivar la demanda està en contradicció amb la situació en què es troba el mercat i fracassarà. La millora del marc econòmic i la recuperació d’un finançament raonable són imprescindibles. Sense això, una nova baixada de preus esdevé inútil i empobridora. Una economia no pot créixer si el sector de la construcció no funciona correctament; i, dins la construcció, el residencial és el major sector (la construcció ha tingut una aportació mitjana al PIB del 8%, ara molt per sota). No recuperar mínimament el sector de la construcció allargarà la fase negativa del cicle econòmic, i impedirà la recuperació econòmica catalana. Recuperar l’activitat constructiva sense demanda solvent de producte immobiliari sembla un contrasentit, però no és un impossible. Un camí és el de la rehabilitació del parc edificat, dels habitatges vells, que inclogui també la rehabilitació energètica, ja que el preu de l’energia no és previsible que baixi a curt, mitjà, ni llarg termini. L’estalvi energètic permet el finançament de la rehabilitació. Inversions assolibles fàcilment, de poc risc, amb retorns a mig i finançament sostenible, que generin activitat constructora i indueixin activitat immobiliària interna, de millora. Cal estar atents a l’evolució de la economia europea, i també la de casa nostra. Sense un increment de l’activitat econòmica no és factible una reactivació del sector immobiliari, i no és probable que els preus pugin; però d’això a pensar que continuaran baixant hi ha un abisme.
Posted on: Thu, 03 Oct 2013 11:00:41 +0000
Recently Viewed Topics
© 2015