(tulisan pagi) “Cara terbaik meramal masa depan adalah dengan MENCIPTAKANNYA ” Sesuatu yang paling saya jarang lakukan walaupun sudah lebih 20 tahun bekerja atau berbisnis adalah melakukan bisnis diatas jam 5 atau di atas jam pulang kantor. Namun karena tamu jauh dari sumatera dan waktunya sedikit maka saya pun menyetujui pertemuan jam 7an yang sedianya di skedul namun ternyata kegeser jam 8 karena macetnya Jakarta. Sambil menunggu tamu jam 8 malam, saya berdiskusi hampir satu jam dengan johan. Berbagai alternative kami bicarakan tentang receiving terminal yang sedang di buatkan studinya. Susunan storage tank dan system distibusi di urai. Dan ini cukup menghibur saya di tengah kepenatan pekerjaan dan perjalanan jauh antar kota antar provinsi yang baru saya lakukan. Sebelum waktu yang di skedulkan untuk saya bertemu, dihadapan saya ada sebuah proposal yang lengkap berwarna dan menarik. Sudah lebih satu minggu ada di depan kanan meja kerja saya. saya hanya baca sekilas, dan cukup menarik paparannya. Proposal tersebut adalah proposal bisnis property. Mereka bermaksud ingin membangun semacam mall kelas dua kira-kira, di kota kabupaten di prabumulih tepatnya. Dengan luas tanah 1,7 ha, rencananya bangunan mallnya 4 lantai dan diatasnya ada hotel 300 kamar berupa condotel dengan luas kamar 32M2. Pada mall tersebut sudah ada perjanjian dengan matahari aka nada hypermart disana seluas 11.000M2. dengan masa sewa 10 tahun. Sunggu h sebuah prestasi bisa mendapatkan kontrak 10 tahun dengan matahari group untuk membangun bisnis retail diprabumulih ini. Yang jadi permasalahan bagi mereka saat ini adalah, ada dua kontraktor PP dan wika yang tadinya akan membangun namun mundur. Lalu hingga saat ini tidak ada bank yang berminat untuk membiayai. Bagi saya hal ini cukup menantang, ada perasaan heran ada juga perasaan penasaran. Tanah tersedia, izin lengkap, major tenant sudah ada namun bank pembiaya tidak ada, ataupun kontraktor yang biasa melakukan turn key program atau kontraktor papan atas tidak minat. Ini menarik buat saya pelajari atau kalau ada kesempatan , masuk di dalamnya. Sebelum pertemuan ini divisi pengembangan bisnis sudah mengajukan review dan bagi mereka rekomendasinya go, alias di teruskan. Dan tugas saya adalah memfinalisasii. Maka dengan sedikit pengalaman saya membaca mikro expresi hal yang terpenting dari tugas saya adalah, feeling saya kretek atau tidak. Ada unsur “kena di hati”. Kalau logika pasti bagus, namun pengalaman saya yang saya paling percaya adalah intuisi saya. Maka jauh hari sebelum mengadkan pertemuan saya mengatakan, kalau mau bertemu dengan saya pastikan satu hal. Yang bertemu adalah pemilik atau pengambil keputusan dan sudah setuju akan bagi hasil kalau saya minat dan masuk kedalamnya. Dan akan menggunakan pembiayaan bank, alias harus mau di jaminkan 100%. Semuanya di sanggupi. Maka ini semakin menarik. Proyek bangunan mall seluas 27.000M2 4 lantai, ruko 5000M2 dan hotel 10.000M2 5 lantai diatas mall. Sebuah rencana bisnis yang luar biasa. Dan bagi saya ini sangat ambisius. Kalau itu di jabotabek saya tidak akan menganalisa lagi. namun di sebuah kota berjarak 4 jam dari Palembang berani membuat bisnis plan seperti ini sebenarnya perlu saya dudukan. Apa yang ada di kepala anda pak? Namun kalau itu adalah analisa bisnis yang di buat oleh agung podomoro, ciputra atau lippo group saya mungkin tidak akan bertanya lagi. saya jauh ilmunya dibanding mereka. Jadi saya sekali lagi ingin tahu, siapa yang membuat bisnis plan tersebut. Akhirnya, tamu yang di tunggu tiba. Ada 8 orang yang hadir. Sedangkan kami hanya berdua, saya dan kang Arga VP business development. Di ruang meeting kami yang panjang karena bisa menampung 32 orang maka kami bersepuluh terlihat kecil karena hanya mengisi sepertiga ruang. Maka dengan posisi seperti seseorang sedang ujian akhir kuliah, saya berdua terlihat kecil dibanding mereka berdelapan. Mulailah mata saya “membaca” apa siapa mereka. Maka dari 8 orang tersebut saya yakin hanya 2 atau 3 orang pengambil keputusan, yang lain hanya penggembira. Mata saya menatap seseroang bapak yang tepat dihadapan saya di kiri. Dilihat dari posturnya, dia pasti orang lapangan. Kemudia 2 orang bertubuh agak gemuk dan berkulit bersih, rasanya ini pemilik atau pimpinan. Dan sisanya, saya tidak terlalu memperhatikan karena dari postur, hanya seperti pelengkap atau support system mereka. Hal ini adalah kebiasaan saya tahunan menjalankan bisnis. Sekali saya temukan hal yang aneh, yang ngak lazim, yang pura-pura. Maka pertemuan pasti singkat dan selesai tidak ada bisnis. Jadi temen saja. Dan, mulialah bapak di depan kanan saya angkat bicara setelah saya membuka dengan kalimat, baik pak, berhubung waktu bapak singkat dan sangat berharga saya pikr sebaiknya kita langsung to the point saja. Ceritaka asal muasal proyek ini pak hingga kondisi saat ini. Dan beliau pun berbicara, kami ini pemain property kecil2 pak, biasa bangun ruko, terus jual. Lalu tahun lalu kami membeli lahan seluas 1,7ha dan didepannya kami membangun 6 ruko. Kemudian datang hypermart pak, mengontrak 4 ruko kami. Mereka katanya hanya ingin mengetahui pasar di prabumulih. Mereka menargetkan kalau mendapat penjualan sekitar 15 juta per hari maka pasar di prabumulih bagus, kalau di bawah itu mereka tidak perpanjang kontrak ruko. Hanya 1 tahun. Ternyata pak, sejak buka rata-rata penjualan diatas 24 juta, bahkan pernah 50 juta perhari. Dengan data itu mereka berminat membangun hypermart di prabumulih dengan ukuran 10.000 M2. Nah disinilah akhirnya kami mencari designer arsitek dan bertemulah dengan konsultan property di Jakarta ini. daeri mereka kami mendapatkan saran advis design gedung danbisnis plan. Menurut mereka, ruko dikombinasi mall di tambah condotel akan menjadi kan rencana bisnis yang baik. Karena ada banyak perusahaanminyak, gas, pertambngan batubara, perkebunan. Ada 200 an perusahaan besar disekitar prabumulih yang berpeluang akan membeli condotel, atau memerlukan hotel dan berbelanja di sana. Dankami pun sudah bertanya pada banyak pedagang mereka minat pak. Belum lagi posisi kami hanya 50 meter dari air mancur dimana nanti ini merupakan pusat kota atau titik nol kota prabumulih. Bisa dibayangkan prospek kedepannya. Lalu rencananya PP (PT Pembangunan Perumahan-perusahaan kontraktor bangunan) akan membangun pak dengan system turn key. Tetapi entah mengapa mereka mundur. Nah design ini semua yang membuat konsultan property ternama pak. Mendengar cerita tersebut mulai lah sisi assessment saya dimulai, saya punmulai bertanya. Ini yang menghadap jalan besar jalan sudirman rukonya berapa?. Oh, ada 16 unit pak, dan yang 8 sudah di beli. Yang menjawab adalah yang lebih kecil orangnya sebelah kirinya yang bercerita diawal. Dan dari posturnya, saya yakin ini orang yang punya, atau setidaknya pemegang saham besar di porsi ini. Mengapa rukonya di depan pak? Katanya ini cepat dijual buat cashflow pak. Mengapa hotelnya diatas mall dan tidak ada akses langsung dari lantai dasar harus naik ke lantai 4 dulu? Semua terdiam. Lalu, apa alas an memilih kamar 300 an unit begini dengan ukuran besar 32M2 peruangan? Dan dijual dengan condotel system? O ini karena kami mendapat masukan bahwa dimana-mana bisnis kondotel lagi meledak di Indonesia dan ini cepat menghasikan uang sehingga kalau pakai loan cepat kembali pak. Mall 4 lantai nya apa alasannya pak? Dan posisi matahari dimana. Posisi matahari dilantai 2 dan 3 pak. Diatas kayak pasar tanah abang yang lantai 4 nya, dan lantai dasar juga demikian namun di fokuskan kejualan makanan seperti KFC dan lain sebagainya. Loading zone nya dan area support seperti genset, mengapa dipisah gedungnya pak? Mereka terdiam Tempat parkirnya dimana pak, untuk 10.000 matahari bisa 500 mobil berdatangan dalam satu waktu.kalau lihat dari design ini paling hanya 50 mobil bisa parker bersamaan. O iya itu sudah kami pikirkan, kami berencana menyewa lahan diseberang lokasi mall ini pak. Masalahnya di prabumulih harga tanah sudah mahal 4 juta semeter dan kalaupun ada lokasi pemiliknya belum tentu mau jual. Itu lah hebatnya prabumulih sekarang pak. Berapa besar listrik diperlukan pak untuk mall ini? saya kembali bertanya Mendadak semua mata menuju kebapak yang tetap didepan saya agak kekiri yang saya duga diawal sebagai orang lapangan. Kira-kira 2 megawatt pak. Demikian ia membuka kalimat. Lalu kira-kira berapa biaya permeter harga bangunan pak untuk seluruh nya pak? Saya menghitung kira-kira 3,5 juta rupiah semeter bisa pak. Saya sudah kalkulasi berkali-kali. Bapak sering membangun gedung seperti ini? O iya pak, beberapa kampus dan hotel sudah pernah saya bangun. Gedung pemerintahan, banyak pak gedung-gedung saya bangun, hal ini tidak sulit pak yang di prabumulih karena bentukanya terbuka, mall khan begitu ya. Dia mencoba mencari pengangguk yang menyetujui perkataannya ke kiri kanan rekan-rekannya. Kemudian di sisi paling ujung kanan angkat bicara, Secara bisnis pak, group matahari memiliki 4 swalayan besar di Palembang. Dan menurut catatan mereka 20% pembelian datang dari orang-orang prabumulih. Bahkan kalau sabtu minggu hari libur, belanja di kota Palembang 4 jam jaraknya menjdai hiburan tersendiri dari warga prabumulih. Karena prabumulih memiliki karet, sawit, batubara, minyak bumi dan setiap orang disana pendapatan perkapitanya besar, karena lahan sawit, karet, dan tanaman keras lainnya berhektar2. Bayangkan pak, saat ini 1 ha sawit angka 2 juta rupiah dapat bersih per bulannya, dan ngak heran jika orang punya 10 -100 ha lahan, maka pendapatan bulanan dengan angka 20 juta rupiah hingga ratusan juta rupiah itu banyak diprabumulih pak. Ekonomi tumbuh cepat karena itu matahari mau kontrak dengan kita. O begitu ya pak, saya mengangguk kepada tamu saya yang paling ujung tersebut. Dan melanjutkan perkataan saya, baik pak sekarang apa yang bisa kita sinergikan? Bapak yang di pan kanan saya pun menjawab, kami menawarkan kepada perusahaan bapak bagi hasil pak. Bapak masuk ke perusahaan kami, karena ada 2 hal yang menjadi hal penting, no satu kami memerlukan sedikit dana untuk perizinan, sudah tinggal bayar langsung keluar. Kedua dukungan untuk mencari dana bank atau kalau bapak punya perusahaan yang bisa turn key yang menjadi mitra bapak seperti Wika, pulau intan, waskita karya atau siapapun bisa langsung bangun. Kami menawarkan 70 % saham kami dan bapak 30%. Saya pun bertanya, kalau nanti ada kebutuhan equity 20-30% untuk mengcover loan bank bagaimana pak? Wah, kami serahkan ke bapak, kami sudah tidak pegang kas keras lagi saat ini. O begitu ya, baik lah..saya rasa pertemuan ini sudah cukup. Informasi sudah di dapat. Saya rasa, minggu depan saya sudah bisa finalisasi tidak lanjutnya bagaimana. Mungkin saya akan pakai surat biar resmi. Tak lama mereka pun pamit, jam sudah menunjukan pukul 10 malam, dan pak arga pun mendekati saya dengan tersenyum. Bagaimana pak, prospeknya bagus bukan? Itu rekanan kita yang sahabat bapak, boz wika atau pulau intan pasti sambar pak. Atau kita pakai fasilitas non cash loan dari bank D yang baru turun bisa buat bank garansi kita bukan?, proyek ini langsung jalan pak. Saya menengok ke arga sembari jalan pulang di depan lift kantor. “proyek tadi ngak menarik ga”, drop saja. Walaupun tanpa sepeser uang pun kita bisa dapat kepercayaan dari sana sini, seperti kontraktor atau bank. Namun proyek ini tidak menarik. Kalau kamu mau tahu kenapa, besok saya bawa ke forum. Atau saya email.# may peace be upon us
Posted on: Mon, 22 Jul 2013 19:42:34 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015