Comment réussir son investissement dans une place de parking ? Par Marie-Dominique Dubois pour VotreArgent.fr, publié le 15/11/2013 à 12:43 Investir dans une place de parking afin de la louer à un tiers peut savérer être un placement vraiment intéressant. A condition de respecter certaines règles. Imprimer Zoom plusZoom moins0 Partager32 Tweeter13 4 Partager3 DR A 21 ans, Sofiane est un investisseur comblé. Lan dernier, ce jeune étudiant a acheté une place de parking dans le XIIIème arrondissement de Paris, dans le quartier typique, jeune et dynamique de la Butte-aux-Cailles. Dans quelques mois, Sofiane investira dans un lot de trois places de parking en sous-sol, toujours dans la capitale. Et pour cause. Cest une affaire qui roule. Quand jai acheté en 2012, personne ne voulait de cette place à la Butte-aux-Cailles car lon ne pouvait pas y garer une voiture. Jai décidé de lacheter pour 4 500 euros et je lai loué à quatre motards, à 55 euros chacun par mois , raconte linvestisseur. Résultat, avec 220 euros de loyer chaque mois et 10 euros de charges de copropriété, soit une rentabilité brute de plus de 50% ! Un résultat explosif qui dordinaire, tourne davantage (mais quand même) autour de 8 % net. En plein coeur de ville dune grande agglomération, on atteint 10 % sans difficulté et la rentabilité ne descend jamais en-dessous de 4 % , indique Michel Dardy, directeur national de la gestion immobilière chez Century 21. Ce placement présente non seulement une meilleure rentabilité que dans limmobilier de rapport, mais aussi de moindres contraintes et des frais allégés. Une gestion souple Que ce soit un box (petit enclos), une place dans un parking fermé ou à ciel ouvert, ce placement est presque sans aucune contrainte pour son investisseur. Dabord, sauf à remettre de temps à autre un coup de peinture, ce type de bien ne vous engage pas dans de gros travaux et ne requiert pas dentretien. Autre avantage de taille, les loyers sont fixés librement par les propriétaires-bailleurs. Sil est conseillé pratiquer un loyer conforme au prix du marché afin déviter un turn-over important, ils ne sont pas encadrés. De plus, le contrat de bail dune place de parking ne relève pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, mais de celles du Code civil. De quoi permettre davantage de souplesse et une durée de bail plus courte. Témoignage Georges F., 65 ans, retraité, Mantes-la-Jolie Compte tenu de leur performance médiocre, jai liquidé mes contrats dassurance-vie et jai décidé de me lancer dans linvestissement dans des places de parking. Mon premier achat : trois places de parking en extérieur à Houilles (78) à deux pas de la gare. Ils mont rapporté un rendement locatif net de 8 %. Après les avoir vendus avec une plus-value 4 000 euros, ma deuxième acquisition a été un box à Mantes-la-Jolie acheté 13 500 euros et loué 100 euros par mois. Je me suis tourné vers le box car sil est plus cher, il est très recherché par ceux qui souhaitent y stocker de lameublement. Jai aussi remarqué que neuf locataires sur dix recherchent une place dans un parking fermé. Je suis aussi attentif à la qualité du bien acheté. Pour maximiser la rentabilité, je gère mes locations, cest un bon complément de revenus et un placement dont le rendement locatif dépasse 8 %. En général, les baux se concluent pour un mois renouvelable tacitement. Les impayés sont extrêmement rares dans ce type de location, mais en cas de problème, libre à vous dinterdire laccès à votre locataire à tout moment en modifiant, par exemple, lémetteur du parking , précise Michel Dardy. Les charges locatives peu élevées sont lautre point positif de ce placement. Cela représente entre 10 et 15 euros par mois , indique Charles Gérard, directeur associé de monsieurparking, un site de petites annonces spécialisé dans la location et lachat de parking. Prudence toutefois, ces frais varient selon les services proposés par le parking : gardiennage, musique, essence, ascenseur, etc. Pour calculer la rentabilité nette de son opération, il faut aussi prendre en compte la taxe foncière. Enfin, notez que la taxe dhabitation est due par le propriétaire-bailleur si lemplacement de parking se situe à moins dun kilomètre de son domicile. Dans le cas inverse, cest à la charge du locataire. Se renseigner sur les prix pratiqués En immobilier, laffaire est toujours à lachat. Certes, le ticket dentrée est peu élevé mais il ne sagit pas pour autant de perdre de capital. Aussi, si ce bien offre une gestion souple pour une rentabilité que lon peut espérer élevée, encore faut-il sélectionner avec soin son emplacement. Comme le placement dans les parkings est un marché de niche, un peu opaque, linvestisseur a tout intérêt à bien se renseigner sur les prix de vente. Les prix peuvent varier du simple au double pour un bien de qualité semblable dans un même secteur géographique , confirme Charles Gérard. Pour payer au juste prix, il convient de se rapprocher des professionnels du secteur, danalyser les tarifs sur les sites dannonces comme Le Bon Coin, SeLoger, monsieurparking, etc. En moyenne, un emplacement de parking au coeur dune grande ville sachète entre 10 000 et 20 000 euros. Reste les prix sont très variables en fonction de lemplacement géographique, -plus lon sapproche du centre-ville historique, plus cest cher-, de la situation dans le parking -si cest au 1er ou au 3ème niveau en sous-sol-, ou encore si cest un box ou une place délimité par un marquage au sol. Pour un box, il faut compter 15 % plus cher quune place dans un parking fermé , précise Guillaume Brochut, fondateur de Wall-Market, une plateforme immobilière spécialisée dans le marché parisien. Comptez de 1 500 euros dans le fond de la Creuse à 15 000 euros dans les tissus urbains de grandes métropoles françaises, jusquà 50 000 euros, voire davantage dans les arrondissements centraux de Paris , ajoute Michel Dardy. Place de parkings : trois points négatifs A ces bons côtés, il faut noter trois inconvénients. Primo, le marché des parkings est peu liquide. En cas de revente, celle-ci peut prendre davantage de temps quun bien immobilier classique. Deusio, les frais de notaire et dagence étant dégressifs, plus le prix de vente sera faible, plus la note sera élevée. Acquérir un ensemble de places permet donc de minimiser les frais. Enfin, les revenus tirés de la location dun parking rentre dans la catégorie des revenus fonciers. Si les revenus du propriétaire-bailleur nexcédent pas 15 000 euros annuels, ils sont calculés selon le barème progressif de limpôt sur le revenu, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Le revenu net imposable est déterminé après un abattement de 30 %. Ensuite, dans le choix de lemplacement, tout dépend de lapproche patrimoniale de linvestisseur. Sil recherche une bonne rentabilité locative, lemplacement à privilégier ne sera pas forcément dans le centre-ville de la capitale ou dune grande agglomération française, mais plutôt aux portes de Paris, en première couronne et en périphérie des grandes métropoles. A contrario, dans loptique de réaliser une plus-value, mieux vaut choisir le centre-ville historique et Paris, une valeur sûre. Dans les deux cas, il faut prendre le temps de dénicher la bonne affaire, être à laffût et veiller à acheter au bon prix pour ne pas perdre sa mise de départ , conseille Charles Gérard. Pour la dénicher, il nest pas inutile de prévenir votre gardien dimmeuble et vos connaissances... Etudiez la concurrence et la demande locative Comme tout investissement immobilier, il convient détudier la demande locative dans le secteur convoité. Dans le cadre dun placement dans un parking, il est indispensable de connaître le nombre de parkings publics et privés aux alentours. Il faut aussi savoir si des projets de parkings ou des programmes neufs livrés le plus souvent avec parking peuvent sortir de terre , prévient Guillaume Brochut. Pour cette raison, pour le louer sans difficulté et espérer une plus-value, ce dernier conseille dailleurs de miser dans des parkings situés dans des quartiers historiques dans le coeur de Paris, par exemple du VIème arrondissement. Si lon peut attendre une correction de prix dans limmobilier de rapport, il est peu probable que ce soit le cas pour les parkings car loffre est rare . Pour autant, investir en dehors du coeur de Paris nest pas un mauvais choix à la condition de ne pas se retrouver avec une forte concurrence et, toujours, de répondre à une demande locative forte. Une fois la perle rare dénichée, visitez le parking et demandez le titre de propriété. Que ce soit la porte et la serrure pour un box, constatez le bon entretien du parking. Vous laurez compris, investir dans un parking doit tout bonnement répondre aux critères de confort et de demande locative à linstar de limmobilier de rapport. Sofiane Cheniti, 21 ans, fondateur du site Internet parkinginvestir.fr, Paris En mettant une centaine deuros de côté chaque mois, je disposais dun capital de 5 000 euros dont 4 000 euros empruntés à la banque. Je me suis tourné vers les parkings car le ticket dentrée est accessible. Jai cherché sur des sites dannonces comme Pap (De Particulier à Particulier), Le Bon Coin, SeLoger, LA bonne affaire. Jai trouvé au bout dun an une place dans le secteur de la Butte- aux-Cailles. Dans ce quartier, les parkings pour les motos sont rares. Jai donc sauté sur loccasion pour acquérir une petite place que jai louée à trois motards. Au moment où jai posté lannonce de location, jai reçu beaucoup dappels. Depuis, jen suis toujours propriétaire et je nai aucun souci. Si mes recherches pour acheter un box se concentrent dans la capitale, je mintéresse à des villes comme Toulouse, Montpellier où les prix restent intéressants. Lon peut trouver des places entre 4 500 et 5 000 euros au coeur de Montpellier. En savoir plus sur votreargent.lexpress.fr/immobilier/acheter-une-place-de-parking-comment-reussir-son-placement_351203.html#384LwVKWfP0lcXbu.99
Posted on: Sat, 16 Nov 2013 16:20:59 +0000
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