Direito ao ponto comercial em imóvel locado: passo a passo Veja estes casos: quando o proprietário do imóvel quer vender o imóvel locado com ponto comercial, ou o locatário quer vender seu ponto, e ainda o locador não quer renovar o contrato de locação. Para estes e outros casos similares a solução já está prevista em lei. Preste atenção! Vamos matar este bicho de sete cabeças e trinta unhas. Saiba que existe o direito a proteção do ponto comercial: o contrato de locação pode ser renovado pela Justiça, ou seja, o juiz pode mandar que seja renovado o contrato, mesmo se o proprietário do imóvel não quiser. O juiz pode OBRIGAR o dono do imóvel a renovar a contrato de locação, mesmo contra a sua vontade. Mas isso não é para todo e qualquer contrato de locação com ponto comercial. Para verificar se o ponto tem esta poderosa proteção jurídica o primeiro passo é ler o contrato, lembrando que contrato verbal é contrato, mas para o caso de proteção ao direito do ponto comercial somente existirá para CONTRATO ESCRITO. Procure se tem PRAZO DETERMINADO. Este é outro requisito essencial para a existência da proteção do ponto. Contrato com prazo indeterminado ou sem menção de prazo algum, não tem a proteção legal para o ponto. ATENÇÃO! Findo o prazo estipulado no contrato, se o locatário permanecer no imóvel POR MAIS DE TRINTA DIAS sem oposição do locador, fica PRORROGADA a locação nas condições ajustadas, mas SEM PRAZO DETERMINADO, perdendo assim o direito a proteção do ponto. LEMBRANDO: no contrato de locação por prazo indeterminado, o locador pode notificar por escrito que o locatário tem trinta dias para a desocupação, podendo em seguida pedir despejo, sem precisar alegar qualquer motivo. Neste caso o locatário não poderá pedir perdas e danos. Agora verifique o tempo de permanência no imóvel. Tem que ser no mínimo de CINCO ANOS. Pode ser a soma de vários contratos escritos consecutivos. Se a permanência no imóvel é menos de cinco anos, ainda não conseguiu ter este direito a proteção legal do ponto. Dentro destes cinco anos tem que ter sido exercido comercio como mesmo ramo de negócio por pelo menos TRÊS ANOS, por exemplo: se começou com uma frutaria, mas depois de dois anos mudou seu negócio para um bar, tudo bem, a lei ampara o direito a proteção do ponto. Caso contrário, não. ATENÇÃO! O direito de proteção do ponto é exercido pela ação renovatória, que obrigatoriamente tem que ter um advogado devidamente inscrito junto a OAB, e o prazo para entrar na Justiça é ENTRE UM ANO E SEIS MESES ANTES DA DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. Se perder este prazo, perde também o direito. Então se o contrato tem a data para terminar em junho de 2013, a ação deverá ser protocolada entre junho e dezembro de 2012, nem antes, nem depois. Se O LOCATÁRIO MORRER, o direito de renovação obrigatória passará aos seus herdeiros. Se tiver um sócio e este continuar no mesmo ramo de negócio, ele também terá direito a proteção jurídica do ponto. No caso de SUBLOCAÇÃO, (o locatário alugar para outra pessoa, mas continuando como principal no contrato) o direito de proteção ao ponto será exercido pelos dois (locador e sublocador). Quando o locatário ceder seus direitos contratuais a uma outra pessoa, caso por exemplo de venda do ponto com continuação do mesmo contrato, COM CESSÃO DE LOCAÇÃO, a pessoa que recebeu os direitos ao contrato, também terá o direito a proteção do ponto. O locador NÃO ESTARÁ OBRIGADO A RENOVAR o contrato, mesmo se o locatário preencher todos os requisitos se: 1. o Poder Público, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel; 2. quiser fazer modificações que aumente o valor da propriedade; 3. o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário; 4. para transferência de comércio existente há mais de um ano dele próprio, seu esposo/esposa, filhos ou pais, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário; 5. a locação foi inicialmente feita já com o comércio instalado, inclusive com móveis, maquinários etc.; 6. tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais alto), mas o atual locatário tem o direito de continuar no imóvel se resolver pagar o mesmo valor proposto. ATENÇÃO! o locatário terá direito a INDENIZAÇÃO, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. OUTROS CASOS DE INDENIZAÇÃO (PARA TODOS TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS): 1. nas benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração) feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador; 2. quando sendo previamente autorizadas pelo locador as benfeitorias úteis (obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade); NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias (obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas), contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel. OBSERVAÇÃO FINAL: não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos. CONCLUSÃO: faça contrato escrito, por tempo determinado, tenha cinco anos de permanência no ponto, com três anos no mesmo ramo e entre na Justiça um ano até seis meses antes do término do contrato, você terá seu ponto protegido pela renovação compulsória. Por fim, registre o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, custa barato e assegura o direito de preferência na compra. Podendo até mesmo cobrar perdas e danos. Por Cristiane Caldas FONTE: artigos 27 a 36, 51 a 57 e 72 a 75 da Lei nº 8.245/91. Veja também o artigo postado em 25 de abril de 2013 "Sete dicas para proteger seu ponto comercial no contrato de locação"
Posted on: Sat, 10 Aug 2013 23:04:30 +0000
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