... Loi ALUR : quelles conséquences pour les propriétaires, copropriétaires et administrateurs de biens? Categories: Gestion immobilière - Le 22/09/2013 Les premières mesures de la Loi ALUR viennent d’être votées. Cette loi est d’une ampleur inégalée, ambitieuse dans son esprit. Elle est cependant construite sur des bases principalement politiques et ne tire pas suffisamment d’enseignements de ce qui n’a pas marché dans les autres pays ou de notre histoire économique (je vous invite à consulter WIKIPEDIA sur le contrôle des loyers) Cette nouvelle loi est un programme sur plusieurs années et nos politiques vont avoir en effet de grandes difficultés à mettre en œuvre certains articles. Tous, ne sortiront pas, mais ceux que je vais vous détailler ici, oui et ils auront des conséquences pour vous, propriétaire bailleur, copropriétaire, mais aussi pour ma profession et mon équipe. Le blocage des loyers Une mesure phare de la loi Duflot qui ne servira pas ou peu dans notre ville. Qui parle de hausse des loyers alors que nous les baissons depuis 2, 3 ans à Marseille? Comment une base de données est capable de fournir un loyer médian incontestable, par rue ou par quartier et de prendre en compte les différences de confort, d’équipement et de décoration d’un appartement? Que veut dire un prix moyen par quartier ? Dans le 13008, il y a des loyers à 7€le m2 et d’autres à 25€ le m2…que voudra dire dans ce cas un loyer médian à 12€ ? Avec l’accord des clients, nous pratiquons des loyers raisonnables voir parfois un peu plus bas que le marché, car certains d’entre vous ont bien compris qu’un loyer bas incite les locataires à rester, évite une carence entre deux locataires et diminue l’usure de l’appartement. Nous ne serons que peu impactés par cette mesure ou alors à la marge pour les appartements ou maisons de grande qualité ou atypiques. En revanche les particuliers qui surévaluent le loyer et trouvent des locataires naïfs pour les louer, risquent eux d’avoir un retour de balancier. La garantie universelle des loyers La GUL est en fait un nouvel impôt déguisé, une sorte de sécu ou de cmu pour le logement que chacun aura le devoir de payer. Cet impôt qui est annoncé à un minimum 2% devrait être partagé entre locataires et propriétaires . En quelle proportion ? Qui va le collecter ? Qui va gérer ces fonds ? Un locataire qui ne paye pas sera-t-il poursuivi ? Les loyers impayés seront-ils un jour réclamés si le locataire est de nouveau solvable ? Que fera l’administration devant un faux dossier avec de faux documents, de faux bulletins de salaire, un avis d’imposition bidonné ? Réponses dans 27 mois… Nous avons déjà des tribunaux qui effacent les dettes de certains locataires dans le cadre de procédure de rétablissement civil, nous avons déjà le Fond de Solidarité Logement, pourquoi ne pas limiter la solidarité à des maladies, des divorces et des accidents ? Pourquoi déresponsabiliser les locataires ? À ceux qui ne croient pas que cette mesure tend à la déresponsabilisation des locataires, je citerai cet exemple : y a 10 jours une locataire étudiante qui ne paye pas son loyer m’a clairement dit : si tu ne signes pas le FSL, tu n’auras rien et je resterai 1 an dans le logement sans rien te payer. Belle mentalité ! Évidemment en plus, elle fait des fêtes qui gênent tous les voisin… À notre niveau d’agence, nous ne modifierons pas nos critères pour choisir les locataires. Ces derniers devront toujours être solvables, propres et nous donner le sentiment d’être responsable du bien qui leur est confié. En revanche, ce sont les propriétaires d’appartements en plus mauvais état et mal situés qui bénéficieront de cette mesure car leurs biens seront loués à des locataires plus précaires. Le risque de ce nouvel impôt est que les appartements de nos centres villes soient encore moins bien entretenus qu’avant. Ceux, qui présentent des appartements rénovés et de qualité n’ont pas besoin de cette garantie, mais devront payer quand même 2% du loyer d’impôt pour pouvoir louer. Un compte séparé obligatoire pour chaque copropriété. Cette mesure est le cheval de bataille des associations de propriétaires depuis 20 ans. Le compte séparé ne sert à rien si le syndic est sérieux, diligent et transparent. Ce n’était pas le cas de tous les membres de notre profession, j’en conviens et nous n’avons pas su faire le ménage chez nous. Nos équipes et nos clients seront désormais les perdants de cette mesure et la conséquence de ce compte séparé sera une hausse des charges de copropriété…. Pour un immeuble avec 3300€ de budget, 1200€ d’honoraires syndic, 1500€ d’eau 400€ d’assurance, 200€ d’EDF, il faudra désormais rajouter entre 75€ et 250€ de frais de tenue de compte bancaire et 100 à 150€ pour le travail de rapprochement bancaire que cela va nous donner en plus tous les mois.. Ce qui va dans le bon sens dans cette loi. - La lutte contre les marchands de sommeil - La carte syndic - Le renforcement de la formation - Les nouveaux diagnostics - L’envoi des convocations par internet - Les comptes travaux obligatoires Cette loi est évidemment mal acceptée par les propriétaires, car personne n’a besoin d’un nouvel impôt et de nouvelles contraintes. La rénovation immobilière sera encore plus lente et nos infrastructures vont vieillir encore plus par rapport aux pays voisins. Chacun sent bien qu’il ne sera plus rentable de placer des fonds dans l’immobilier. Dans 2 ou 3 ans, il y aura certainement une nouvelle loi qui défera une partie de celle-ci en corrigeant ses erreurs et en inventant de nouvelles règles, de nouveaux textes, de nouvelles contraintes, de nouveaux impôts… Cette loi va complexifier notre métier, rendre notre service plus contraignant et donc plus cher pour nos clients. Je ne m’en réjouis pas, car certains clients ne pourront plus payer le coût de cet empilement de règles, d’impôts, de contrôles…cela m’inquiète mais j’espère et souhaite que nous trouverons des solutions. Pour les intéressé, vous pouvez lire l’intégralité de la loi sur notre actualité immobilière. 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Posted on: Sun, 22 Sep 2013 11:37:50 +0000
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