PREGUNTAS FRECUENTES Pregunta 1: ¿Cuál es el aumento del canon para arrendamiento de inmuebles en Colombia en el año 2013? Respuesta: En Colombia, si se trata de contratos de arrendamiento celebrados sobre INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA, se debe tener en cuenta la fecha de celebración del contrato. Si el contrato fue celebrado antes del 10 de julio de 2003 (ley 56/1985), el canon se incrementará en un porcentaje del 3% mensual, pero si fue celebrado después del 10 de julio de 2003 (ley 820/2003), el porcentaje aplicado mensualmente será del 2.44%. Este porcentaje cambia cada año, acorde con indicadores económicos. Así mismo, es importante aclarar que el aumento del canon de arrendamiento se realiza cada vez que se cumplan 12 meses de ejecución del contrato. Situación diferente es la que se presenta, cuando se trata de contratos de arrendamiento celebrados sobre INMUEBLES DESTINADOS A ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES (locales y bodegas), debido a que no existe ninguna norma que regule el incremento sobre esta clase de inmuebles. El incremento deberá ser fijado entre las partes, teniendo en cuenta los términos pactados en el contrato y la ley de oferta y demanda. De otro lado, si en el contrato de arrendamiento quedó establecido el porcentaje de incremento del canon, esta cifra será la que deberán respetar las partes durante la ejecución del contrato. Pregunta 2: ¿El hecho de que el inmueble que ocupo en calidad de arrendatario, sea secuestrado por orden de un juzgado, por orden de la DIAN, por orden de la Fiscalía, en atención a procesos penales, tales como: procesos de extinción de dominio donde se encuentre involucrada la Dirección nacional de Estupefacientes en Liquidación, o por orden de cualquier otra autoridad judicial, implica la pérdida de mis derechos como arrendatario dando lugar a la terminación del contrato? Respuesta NO. En ningún momento. El arrendatario no es el demandado. Primero debe entenderse en qué consiste una diligencia de secuestro y cuando se da lugar a ella. Cuando una persona demanda a alguien para exigir el pago de una deuda o el cumplimiento de cualquier otra obligación civil, penal o tributaria, a la que crea tener derecho, puede iniciar un proceso tendiente a que se embargue un bien inmueble de propiedad del demandado. Dentro del mismo proceso, el demandante puede solicitar el secuestro del inmueble. Para ello, la autoridad competente nombra una persona llamada secuestre, quien será la encargada de constatar en qué estado se encuentra el inmueble y de vigilar que no sufra deterioro por parte del demandado, o de cualquier otra persona que en ese momento lo esté ocupando. A su vez, será la encargada de recolectar, según el caso, del arrendatario o del tercero (mandatario) que esté administrando el inmueble, las rentas que en ese momento esté produciendo la propiedad y de procurar que el bien siga teniendo el mejor estado. Todo ello tendiente a que el demandante pueda recuperar, con dicha renta, el dinero adeudado o parte de él (si es el caso), o de que si, al final del juicio o investigación, el demandado obtiene una decisión a su favor, pueda recuperar el bien, con todas las rentas dejadas de percibir durante toda la etapa judicial. Es decir, el secuestre no es el dueño de las rentas, sólo es un auxiliar de la justicia que vigila que estas queden a resguardo, mientras la autoridad competente, decide si las entrega a quien demanda, o por el contrario, las devuelve al demandado. Si llegare a realizarse una diligencia de secuestro en un inmueble que se encuentre arrendado, lo primero que se debe tener en cuenta es que la diligencia deberá atenderse y que el arrendatario, en el curso de la misma, deberá manifestar al servidor público que la realiza, que él ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, ante lo cual, la diligencia deberá desarrollarse sin perjudicar sus derechos. En consecuencia, el contrato de arrendamiento continuará su ejecución normal. EL ARRENDATARIO, EN NINGÚN CASO, DEBERÁ FIRMAR UN NUEVO CONTRATO. Si esto no fuese así, piénsese en el siguiente ejemplo: Usted arrienda una finca e invierte grandes sumas de dinero, con el fin de realizar en ella una explotación agrícola. Cuando la finca está en plena producción, y a punto de recoger la cosecha, el propietario, de mala fe, podría pedirle a un “amigo” que lo embargase y secuestrase el inmueble, para despojarlo a usted de ella, perdiendo usted toda su inversión. Igual sucedería cuando alquile un local comercial, en el cual usted ha hecho una gran adecuación, necesaria para el funcionamiento de un establecimiento de comercio. Cuando se realiza una diligencia de secuestro en un inmueble arrendado, hay que diferenciar dos situaciones: LA PRIMERA, cuando el arrendatario haya suscrito contrato de arrendamiento directamente con el propietario del inmueble. A partir de dicha diligencia, el arrendatario deberá seguirse entendiendo con el secuestre en todo lo referente al contrato, incluyendo cancelar el canon de arrendamiento, sin que en ningún momento esté obligado a firmar un nuevo documento, pues el contrato vigente sigue ejecutándose. Normalmente, el secuestre deberá consignar el dinero recibido, a órdenes de la autoridad competente, y obviamente, el arrendatario deberá exigirle recibo del canon pagado, como si se lo hubiese pagado al propietario. LA SEGUNDA, cuando el arrendatario haya suscrito contrato de arrendamiento por intermedio de un tercero (mandatario), trátese de una persona natural o de una empresa inmobiliaria, será el secuestre quien manifieste a ese tercero (mandatario), si desea cancelar el contrato de mandato que el propietario celebró con él, y que, en consecuencia, le sea cedido el contrato de arrendamiento vigente. Para ello, el secuestre deberá aportar los documentos que legitiman su calidad, tal y como lo menciona la ley, y deberá cancelar a quien venía administrando el inmueble (mandatario), los dineros pagados por el administrador en virtud del ejercicio de su contrato de mandato, tales como cánones de arrendamiento adeudados por el arrendatario, reparaciones, entre otros. El secuestre también podrá optar, por permitir que el inmueble siga siendo administrado por quien venía haciéndolo, reclamándole a él los cánones correspondientes. Cuando el inmueble haya sido arrendado por un mandatario (agencia inmobiliaria) el arrendatario deberá tener muy en cuenta que él nunca arrendó directamente al propietario, quizás ni le conoce, él deberá seguirse entendiendo con su arrendador, con el fin de que su contrato siga vigente, y de que no pierda los derechos adquiridos durante el mismo, entre ellos la antigüedad, tan importante para contratos comerciales y para ser tenida en cuenta en incrementos de cánones y renovaciones de contrato. Igualmente, evitará cualquier requerimiento o demanda por parte de su arrendador. Sólo cuando su arrendador (mandatario) le comunique por escrito que su contrato fue cedido al secuestre, deberá empezar a entenderse con él. Es obvio entender que si a un mandatario (empresa inmobiliaria), un propietario le confió la administración del inmueble, dicho mandatario (empresa inmobiliaria), está obligado a rendirle cuentas hasta el momento en que lo entrega a otro, y a justificarle las razones por las cuales cedió el contrato. Como se dijo antes, el propietario puede obtener una decisión judicial a su favor, y él tiene derecho a no perder un solo peso de las rentas producidas por el inmueble, y a que la propiedad le sea devuelta debidamente arrendada, como la encontró el secuestre en el momento de la diligencia. Es de aclarar que el arrendatario, tampoco podrá alegar como causal para desocupar el inmueble, el hecho de que se haya realizado una diligencia de secuestro en él. Concluyendo: EL ARRENDATARIO NO ES EL DEMANDADO. ÉL NO TIENE POR QUÉ PERDER SUS DERECHOS SOBRE EL INMUEBLE ARRENDADO.
Posted on: Mon, 24 Jun 2013 19:36:46 +0000
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